A1 — Fondamentaux juridiques de l'immobilier
Les bases juridiques pour comprendre la propriété immobilière : droit de propriété, statuts des biens, titre de propriété, et spécificités pour les non-résidents.
1. Le droit de propriété
Définition
Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer d'un bien de manière absolue, sous réserve des restrictions légales. C'est un droit fondamental protégé par la Constitution.
Les trois attributs du droit de propriété
- Usus : le droit d'utiliser le bien (y habiter, l'occuper)
- Fructus : le droit d'en percevoir les revenus (loyers)
- Abusus : le droit d'en disposer (vendre, donner, détruire)
Marie possède un appartement à Paris :
- Usus : elle peut y habiter ou le laisser vacant
- Fructus : elle peut le louer et percevoir 1 500€/mois
- Abusus : elle peut le vendre quand elle le souhaite
Base légale
Article 544 du Code civil : "La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements."
Limites au droit de propriété
- Les servitudes : droits de passage, de vue, d'écoulement des eaux
- Le droit de l'urbanisme : PLU, permis de construire
- Le droit de préemption : de la mairie (DPU) ou du locataire
- L'expropriation : pour cause d'utilité publique
- Le règlement de copropriété : restrictions d'usage
2. Les différents modes de détention
La pleine propriété
Le propriétaire détient les trois attributs (usus, fructus, abusus). C'est le cas le plus courant.
L'indivision
Plusieurs personnes sont propriétaires ensemble du même bien, chacune détenant une quote-part (ex : 50/50). Situation fréquente pour les couples non mariés ou les héritages.
"Nul n'est contraint de rester dans l'indivision" (article 815 du Code civil). Un indivisaire peut demander le partage à tout moment, ce qui peut forcer la vente du bien.
Le démembrement de propriété
- L'usufruitier : détient l'usus et le fructus (peut habiter ou louer)
- Le nu-propriétaire : détient l'abusus (pourra vendre à terme)
Madame Dupont (75 ans) donne la nue-propriété à ses enfants :
- Elle conserve l'usufruit : elle continue d'y habiter
- À son décès, les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement
Barème fiscal du démembrement (article 669 CGI)
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
La SCI (Société Civile Immobilière)
Avantages : facilite la transmission, évite l'indivision, gestion encadrée par les statuts.
Inconvénients : frais de création et gestion, pas d'accès au PTZ, plus-value des particuliers non applicable si SCI à l'IS.
3. Les statuts juridiques des biens
Bien libre
Le bien est vacant ou occupé par le propriétaire. L'acquéreur pourra en disposer immédiatement.
Bien occupé (loué)
Le bien est loué à un locataire. L'acquéreur reprend le bail en cours.
Un bien loué se vend généralement 10 à 20% moins cher qu'un bien libre.
Bien en viager
- Bouquet : somme versée à la signature
- Rente viagère : versement mensuel jusqu'au décès du vendeur
Viager occupé : le vendeur conserve le droit d'habiter
Viager libre : l'acquéreur peut occuper immédiatement
Appartement 400 000€, vendeur 75 ans, viager occupé :
- Valeur DUH (30%) : 120 000€
- Valeur nue-propriété : 280 000€
- Bouquet : 80 000€
- Rente mensuelle ≈ 1 083€/mois
4. Le titre de propriété
Définition
Acte authentique (établi par un notaire) qui prouve qu'une personne est propriétaire d'un bien immobilier.
Contenu
- Identité du ou des propriétaires
- Désignation précise du bien (adresse, cadastre, surface)
- Origine de propriété
- Prix et modalités de paiement
- Servitudes éventuelles
L'original est conservé par le notaire. Le propriétaire reçoit une copie authentique.
L'origine de propriété
Le notaire vérifie la chaîne des propriétaires sur 30 ans minimum.
La publicité foncière
L'acte est publié au Service de la Publicité Foncière (SPF) dans les 2 mois. Cette publication rend le droit de propriété opposable aux tiers.
5. Spécificités pour les non-résidents
Un non-résident fiscal français peut acheter un bien immobilier en France sans restriction.
Pas de restriction à l'achat
Toute personne, quelle que soit sa nationalité ou résidence, peut acheter en France.
Représentant fiscal
Résidents UE/EEE : pas besoin depuis 2015.
Résidents hors UE : nécessaire pour les impôts (revenus fonciers, plus-value).
Compte bancaire français
Pas obligatoire mais recommandé pour charges, loyers, taxe foncière.
Résidents UE/EEE/Suisse : 19% + 7,5% = 26,5%
Résidents hors UE : 19% + 17,2% = 36,2%
Exonération IR : après 22 ans de détention
Exonération PS : après 30 ans de détention
Taxe de 3%
Attention à la taxe de 3% sur la valeur vénale des immeubles détenus par des entités juridiques étrangères (article 990 D du CGI), sauf exceptions.
- ✓Le droit de propriété = usus (usage) + fructus (revenus) + abusus (disposition)
- ✓Indivision : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment
- ✓Démembrement : usufruitier (usage + revenus) / nu-propriétaire (disposition)
- ✓Bien loué = décote 10-20% et reprise du bail par l'acquéreur
- ✓Viager : bouquet + rente viagère, occupé ou libre
- ✓Titre de propriété = acte authentique publié au SPF
- ✓Non-résidents UE : pas de représentant fiscal, mais fiscalité spécifique
1. Quels sont les trois attributs du droit de propriété ?
2. Dans un démembrement, qui perçoit les loyers ?
3. Quelle décote pour un bien vendu loué ?
4. Un non-résident hors UE a-t-il besoin d'un représentant fiscal ?
5. Exonération IR de la plus-value après combien d'années ?