A4 — Diagnostics techniques
Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) : focus approfondi sur le DPE (énergie primaire vs finale, coefficient 2026, passoires thermiques), puis amiante, plomb, électricité, gaz.
1. Vue d'ensemble des diagnostics
Le DDT obligatoire
| Diagnostic | Quand ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| Amiante | Permis < 01/07/1997 | Illimitée si négatif |
| Plomb | Permis < 01/01/1949 | Illimitée si négatif |
| Électricité | Installation > 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation > 15 ans | 3 ans |
| Carrez | Copropriété | Illimitée |
| ERP | Toujours | 6 mois |
2. Le DPE - Comprendre les bases
Définition
Le DPE évalue la consommation d'énergie et les émissions de GES d'un logement. Il attribue une note de A (excellent) à G (passoire thermique).
Les deux étiquettes
- Énergie : consommation en kWh/m²/an
- Climat : émissions de CO₂ en kg/m²/an
Depuis 2021, la note finale est la plus mauvaise des deux.
Échelle du DPE
| Classe | Énergie primaire | GES |
|---|---|---|
| A | ≤ 70 kWhEP/m²/an | ≤ 6 kg CO₂ |
| B | 71 - 110 | 7 - 11 |
| C | 111 - 180 | 12 - 30 |
| D | 181 - 250 | 31 - 50 |
| E | 251 - 330 | 51 - 70 |
| F | 331 - 420 | 71 - 100 |
| G | > 420 | > 100 |
La classe DPE doit figurer sur toutes les annonces immobilières avec l'estimation des coûts annuels d'énergie.
Méthode 3CL-2021
Calcul basé sur les caractéristiques du bâtiment (pas les factures) : isolation, ventilation, chauffage, eau chaude, éclairage.
DPE opposable
Depuis 2021, en cas d'erreur significative, l'acquéreur peut se retourner contre le vendeur et le diagnostiqueur.
3. Le DPE - Énergie primaire vs énergie finale
Les deux notions coexistent dans le DPE et ne servent pas au même usage. Maîtriser cette distinction est indispensable.
Énergie finale (kWhEF)
C'est l'énergie que vous consommez réellement et payez sur vos factures. Ce qui sort de votre compteur.
Énergie primaire (kWhEP)
C'est l'énergie qu'il a fallu mobiliser pour produire et acheminer l'énergie finale. Elle inclut les pertes de production et transport.
"Quelle classe DPE ?" / "Est-ce A, F, G, passoire ?"
→ Regardez l'énergie primaire (kWhEP) = base du classement A-G
"Combien je consomme / paye ?" / "Décence 450 ?"
→ Regardez l'énergie finale (kWhEF) et les coûts estimés
Le coefficient de conversion électricité
- Gaz, fioul, bois : coefficient = 1
- Électricité : coefficient variable
Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9
Conséquence : les logements chauffés à l'électricité verront leur énergie primaire diminuer de ~17%, ce qui peut améliorer leur classe.
Exemple : Appartement tout électrique 200 kWhEF/m²/an :
- Avant 2026 : 200 × 2,3 = 460 kWhEP → classe G
- Après 2026 : 200 × 1,9 = 380 kWhEP → classe F
Le seuil de décence : 450 kWhEF/m²/an
Attention à ne pas confondre :
- Classe DPE : calculée en énergie primaire (kWhEP)
- Critère de décence : en énergie finale (kWhEF)
Depuis 2023, un logement > 450 kWhEF/m²/an est indécent et interdit à la location.
Tableau récapitulatif
| Question | Indicateur | Unité |
|---|---|---|
| Classe DPE ? | Énergie primaire | kWhEP/m²/an |
| Passoire F/G ? | Énergie primaire | > 330 kWhEP |
| Conso réelle ? | Énergie finale | kWhEF/m²/an |
| Coût annuel ? | Estimation € | €/an |
| Décence locative ? | Énergie finale | < 450 kWhEF |
Appartement chauffé au gaz :
- Conso finale : 280 kWhEF/m²/an
- Coefficient gaz : 1
- Énergie primaire : 280 kWhEP → Classe E
Même appartement chauffé électrique (avant 2026) :
- Conso finale : 180 kWhEF/m²/an (moins !)
- Coefficient : 2,3
- Énergie primaire : 180 × 2,3 = 414 kWhEP → Classe F
L'électrique consomme moins mais est moins bien classé à cause du coefficient !
4. Le DPE - Passoires thermiques
Définition
Les logements classés F ou G sont des "passoires thermiques" (~5 millions en France).
Calendrier d'interdiction à la location
| Date | Interdiction |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ (> 450 kWhEF/m²/an) |
| 1er janvier 2025 | Tous les G |
| 1er janvier 2028 | Tous les F |
| 1er janvier 2034 | Tous les E |
Un bien F ou G ne pourra bientôt plus être loué. Vérifier le DPE et budgéter les travaux de rénovation énergétique avant d'acheter.
Gel des loyers
Depuis août 2022, les F et G ne peuvent plus faire l'objet d'augmentation de loyer.
Audit énergétique
Obligatoire depuis 2023 pour vente de maisons/monopropriétés F ou G : scénarios de travaux chiffrés.
Impact sur la valeur
| Classe | Impact prix |
|---|---|
| A ou B | +5 à +10% |
| C ou D | Référence |
| E | -5 à -10% |
| F | -10 à -20% |
| G | -15 à -25% |
Aides à la rénovation
- MaPrimeRénov' : selon revenus et gain énergétique
- CEE : primes des énergéticiens
- Éco-PTZ : jusqu'à 50 000 €
- TVA 5,5% : travaux de rénovation énergétique
Les non-résidents peuvent bénéficier de l'Éco-PTZ, CEE et TVA 5,5% mais pas de MaPrimeRénov' (résidents fiscaux uniquement). Privilégier les biens A à D ou budgéter les travaux.
5. Amiante, plomb et autres diagnostics
Amiante
Obligatoire : permis avant 01/07/1997. Recherche dans flocages, dalles, canalisations.
Plomb (CREP)
Obligatoire : immeubles avant 01/01/1949. Risque saturnisme (enfants).
Électricité / Gaz
Obligatoire si : installation > 15 ans. Validité 3 ans.
Carrez
Surface plancher, hauteur > 1,80 m. Tolérance 5% : au-delà, réduction de prix possible.
États amiante
- Note 1 : bon état, contrôle 3 ans
- Note 2 : intermédiaire, mesures à prendre
- Note 3 : dégradé, travaux obligatoires
Classes plomb
- 0-1 : absent ou non dégradé
- 2 : partiellement dégradé, travaux recommandés
- 3 : dégradé, travaux obligatoires avant location
Demander les diagnostics AVANT la visite client. Permet de préparer les questions et identifier les points de négociation.
- ✓Classe DPE (A-G) = basée sur l'énergie primaire (kWhEP)
- ✓Consommation réelle / coûts = basés sur l'énergie finale (kWhEF)
- ✓Coefficient électricité : 2,3 → 1,9 au 1er janvier 2026
- ✓Seuil décence locative : 450 kWhEF/m²/an (énergie finale)
- ✓Passoires F/G : interdites location 2025 (G) et 2028 (F)
- ✓Carrez : tolérance 5%, réduction prix si erreur
- ✓Demander les diagnostics AVANT visite client
1. La classe DPE (A à G) est calculée sur quelle base ?
2. Quel coefficient électricité au 1er janvier 2026 ?
3. Seuil de décence énergétique (énergie finale) ?
4. Interdiction location logements G ?
5. Validité du DPE ?