A5 — Fiscalité immobilière
Les frais d'acquisition, la fiscalité de la détention, les revenus locatifs, la plus-value, et les stratégies d'optimisation fiscale, avec focus non-résidents.
1. Les frais d'acquisition
Composition des "frais de notaire"
- Droits de mutation : ~5,80% (taxe État + département)
- Émoluments du notaire : ~1% (barème réglementé)
- Débours et formalités : ~0,1%
| Type de bien | Frais totaux |
|---|---|
| Ancien (+ de 5 ans) | 7-8% |
| Neuf (VEFA, - de 5 ans) | 2-3% |
Réduire les frais d'acquisition
- Déduire le mobilier : cuisine équipée, électroménager listé séparément (sur justificatifs)
- Remise notaire : jusqu'à 20% sur émoluments si > 100 000 €
- Achat en VEFA : frais réduits à 2-3%
2. La fiscalité de la détention
Taxe foncière
Impôt annuel dû par le propriétaire au 1er janvier. À Paris : environ 1 à 2 mois de loyer.
Taxe d'habitation
Supprimée pour les résidences principales. Maintenue pour résidences secondaires (+60% à Paris) et logements vacants.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Concerne les patrimoines immobiliers nets > 1,3 M€.
| Tranche | Taux |
|---|---|
| 0 à 800 000 € | 0% |
| 800 000 à 1 300 000 € | 0,50% |
| 1 300 000 à 2 570 000 € | 0,70% |
| 2 570 000 à 5 000 000 € | 1,00% |
| 5 000 000 à 10 000 000 € | 1,25% |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50% |
Abattements et déductions IFI
- Résidence principale : abattement de 30%
- Dettes déductibles : emprunts immobiliers, travaux
3. Les revenus locatifs - Location nue
Micro-foncier
Si revenus < 15 000 €/an : abattement forfaitaire de 30%.
Régime réel
Déduction des charges réelles : intérêts, travaux, charges copro, taxe foncière, assurance.
Le déficit foncier
Si charges > loyers :
- Imputable sur revenu global : 10 700 €/an max
- Excédent reportable 10 ans sur revenus fonciers
- Condition : maintien de la location 3 ans
4. Les revenus locatifs - Location meublée
LMNP - Micro-BIC
Si recettes < 77 700 € : abattement 50%.
LMNP - Régime réel
Déduction charges + amortissement du bien et des meubles → souvent 0 € d'impôt pendant des années.
Amortissement LMNP
- Bien immobilier : 25-30 ans (hors terrain ~20%)
- Meubles : 5-10 ans
- Travaux : 10-15 ans
L'amortissement ne crée pas de déficit imputable mais est reportable sans limite.
5. La plus-value immobilière
Taux d'imposition
- IR : 19%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Total : 36,2%
Exonérations
- Résidence principale : exonération totale
- Détention > 22 ans : exonération IR
- Détention > 30 ans : exonération totale
Abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| 0-5 ans | 0% | 0% |
| 6-21 ans | 6%/an | 1,65%/an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| > 22 ans | Exonéré | 9%/an |
| > 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Majoration du prix d'acquisition
- Frais d'acquisition : 7,5% forfaitaire ou réels
- Travaux (si > 5 ans) : 15% forfaitaire ou réels sur factures
6. Stratégies d'optimisation fiscale
Vue d'ensemble
L'optimisation fiscale immobilière repose sur plusieurs leviers légaux. Cette section détaille les principales stratégies et leurs conditions d'application.
🏦 1. RÉDUIRE L'IFI PAR L'EMPRUNT
Principe : L'IFI est calculé sur le patrimoine immobilier net. Les dettes immobilières viennent en déduction de la valeur des biens.
Dettes déductibles :
- Capital restant dû des emprunts immobiliers (au 1er janvier)
- Emprunts pour travaux d'amélioration, construction, reconstruction
- Emprunts pour paiement des droits de succession sur un bien immobilier
- Dépôts de garantie reçus des locataires
Dettes NON déductibles :
- Emprunts contractés pour acquérir des biens exonérés (bois, forêts...)
- Emprunts in fine : déductibilité limitée (amortissement théorique linéaire)
- Prêts familiaux sans intérêts : scrutés par l'administration
Sans emprunt :
- Appartement Paris : 2 000 000 €
- Résidence principale : 1 500 000 € (après abattement 30% = 1 050 000 €)
- Total IFI : 3 050 000 € → IFI = ~13 000 €/an
Avec emprunt :
- Même patrimoine brut : 3 500 000 €
- Emprunt restant dû : 1 200 000 €
- Patrimoine net : 2 300 000 € → IFI = ~7 000 €/an
Économie : 6 000 €/an
Privilégier l'emprunt amortissable long (20-25 ans) plutôt que d'acheter cash, même si on a les liquidités. Le capital restant dû diminue chaque année mais reste déductible pendant toute la durée du prêt.
Si le patrimoine brut > 5 M€ et que les dettes > 60% du patrimoine, la déduction des dettes excédant 60% est limitée à 50% de cet excédent. Objectif : éviter les montages d'endettement excessif.
Les non-résidents sont redevables de l'IFI uniquement sur leur patrimoine immobilier situé en France.
Bonne nouvelle : les emprunts contractés pour acquérir ces biens français sont déductibles, même si le prêt a été souscrit auprès d'une banque étrangère.
Attention : les conventions fiscales peuvent modifier ces règles. Exemple : convention France-Suisse prévoit des dispositions spécifiques.
🏠 2. RÉDUIRE L'IFI PAR LE DÉMEMBREMENT
Principe : Seul l'usufruitier déclare le bien à l'IFI (pour sa valeur en pleine propriété). Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer.
Applications pratiques :
- Donation de la nue-propriété aux enfants : le bien sort de l'assiette IFI du donateur (qui garde l'usufruit et les revenus)
- Achat en nue-propriété temporaire : pas d'IFI pendant la durée du démembrement (15-20 ans)
- Usufruit successoral du conjoint : le conjoint survivant déclare, pas les enfants nus-propriétaires
Situation : Propriétaire 65 ans, appartement 1 M€, IFI élevé
Action : Donation nue-propriété aux enfants
- Valeur nue-propriété (65 ans) : 60% = 600 000 €
- Droits de donation : ~100 000 € (après abattements)
Résultat :
- Bien sorti de l'IFI du donateur
- Donateur conserve l'usage ou les loyers (usufruit)
- Transmission anticipée aux enfants avec fiscalité réduite
Si le démembrement résulte d'une vente (et non succession/donation), chacun déclare sa quote-part : usufruitier selon le barème fiscal, nu-propriétaire le complément.
📉 3. RÉDUIRE L'IFI PAR L'INVESTISSEMENT
Réductions d'IFI :
- Dons aux organismes d'intérêt général : 75% du don, plafonné à 50 000 €/an
- Investissement au capital de PME : 50% de l'investissement, plafonné à 45 000 €/an (conditions strictes)
Cumuler emprunt + donation nue-propriété + dons peut réduire significativement l'IFI tout en préparant la transmission.
🏗️ 4. OPTIMISER LES REVENUS FONCIERS
Stratégie déficit foncier :
- Réaliser des travaux déductibles (entretien, amélioration, pas agrandissement)
- Générer un déficit imputable sur le revenu global (10 700 €/an)
- Économie = déficit × TMI (ex : 10 700 × 41% = 4 387 €)
Passage en meublé (LMNP) :
- Amortissement du bien → revenus peu ou pas imposés
- Attention : plus-value calculée sur valeur non amortie si revente
- Vérifier le règlement de copropriété (meublé parfois interdit)
Déficit foncier : imputable uniquement sur les revenus fonciers de source française (pas sur les revenus étrangers).
LMNP : accessible aux non-résidents, amortissement applicable. Attention au taux minimum d'imposition (20%).
📊 5. OPTIMISER LA PLUS-VALUE
Stratégies :
- Attendre 22 ans : exonération IR (reste 17,2% PS)
- Attendre 30 ans : exonération totale
- Majorer le prix d'acquisition : frais 7,5% + travaux 15% (forfaitaire si > 5 ans)
- Conserver les factures travaux : si > 15% forfaitaire, déduction du réel
- Vendre la RP : exonération totale (attention au délai si déménagement)
Vente après 8 ans, PV brute 150 000 € :
Sans factures : majoration 15% forfaitaire sur prix d'achat 500 000 € = 75 000 €
PV imposable : 150 000 - 75 000 = 75 000 €
Avec factures 120 000 € de travaux :
PV imposable : 150 000 - 120 000 = 30 000 €
Économie : ~16 000 € d'impôt
🏢 6. STRUCTURATION : SCI ET HOLDING
SCI à l'IR (transparente) :
- Même fiscalité que détention directe
- Intérêt : gestion, transmission (donation de parts)
- Parts dans l'assiette IFI
SCI à l'IS :
- Amortissement du bien (comme LMNP)
- IS 15% jusqu'à 42 500 €, puis 25%
- Attention : plus-value professionnelle à la revente (pas d'abattement durée)
- Parts dans l'assiette IFI quand même
Contrairement à une idée reçue, la SCI ne permet pas d'échapper à l'IFI. Les parts de SCI détenant de l'immobilier sont incluses dans l'assiette, qu'elle soit à l'IR ou à l'IS.
📋 TABLEAU RÉCAPITULATIF DES STRATÉGIES
| Stratégie | Impact IFI | Impact revenus | Impact PV | Non-résidents |
|---|---|---|---|---|
| Emprunt immobilier | ✅ Fort | Intérêts déductibles | - | ✅ Applicable |
| Donation nue-propriété | ✅ Fort | Conserve revenus | - | ⚠️ Selon convention |
| Déficit foncier | - | ✅ Fort | - | ⚠️ Limité |
| LMNP amortissement | - | ✅ Fort | ⚠️ Attention revente | ✅ Applicable |
| Détention longue | - | - | ✅ Fort | ✅ Applicable |
| SCI IS | ❌ Aucun | ✅ Amortissement | ❌ PV pro | ⚠️ Complexe |
7. Fiscalité des non-résidents
Principe
Les non-résidents sont imposables en France sur leurs revenus immobiliers de source française.
Revenus fonciers
- Taux minimum : 20% (30% au-delà de 27 478 €)
- PS : 17,2% hors UE, 7,5% UE/EEE/Suisse
Plus-value
| Résidence | IR | PS | Total |
|---|---|---|---|
| France | 19% | 17,2% | 36,2% |
| UE/EEE/Suisse | 19% | 7,5% | 26,5% |
| Hors UE | 19% | 17,2% | 36,2% |
Obligations
- Déclaration en France (2042 + 2044 ou 2031)
- Représentant fiscal si PV > 150 000 € et hors UE
- Service des impôts : Noisy-le-Grand
- ✓IFI : emprunts immobiliers déductibles = réduction significative
- ✓Démembrement : seul l'usufruitier déclare à l'IFI
- ✓Déficit foncier : jusqu'à 10 700 €/an sur revenu global
- ✓LMNP réel : amortissement = revenus non imposés
- ✓PV : exonération IR à 22 ans, totale à 30 ans
- ✓Non-résidents : emprunts déductibles IFI, taux PV 26,5% si UE
- ✓SCI ne permet pas d'échapper à l'IFI
1. Les emprunts immobiliers sont-ils déductibles de l'IFI ?
2. Qui déclare un bien démembré à l'IFI ?
3. Plafond du déficit foncier imputable sur revenu global ?
4. Taux total PV pour un résident suisse ?
5. La SCI permet-elle d'échapper à l'IFI ?