A6 — Financement
Les différents types de prêts, les critères d'octroi, les règles HCSF, le rôle du courtier, et les spécificités du financement pour les non-résidents.
1. Les fondamentaux du crédit immobilier
Les composantes d'un crédit
- Capital emprunté : montant prêté par la banque
- Taux d'intérêt : coût de l'argent (fixe ou variable)
- Durée : généralement 15 à 25 ans
- Mensualité : capital + intérêts + assurance
- TAEG : Taux Annuel Effectif Global (coût total)
Le TAEG : indicateur clé
Le TAEG inclut tous les frais obligatoires :
- Intérêts du prêt
- Assurance emprunteur
- Frais de dossier
- Frais de garantie (hypothèque ou caution)
- Frais de courtage (si applicable)
Taux moyens :
- 15 ans : ~3,40%
- 20 ans : ~3,55%
- 25 ans : ~3,70%
Taux d'usure (plafond légal) : ~6% selon durée
Taux fixe vs taux variable
| Type | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
| Taux fixe | Sécurité, mensualités stables | Taux initial plus élevé |
| Taux variable | Taux initial plus bas | Risque de hausse |
| Variable capé | Compromis sécurité/taux | Cap souvent +1 à +2 points |
En France, 95% des prêts sont à taux fixe. Le taux variable est quasi inexistant.
Amortissement : comprendre le tableau
Au début du prêt, la mensualité est composée principalement d'intérêts. La part de capital remboursé augmente progressivement.
Mensualité : 2 900 €
Année 1 :
- Intérêts : ~17 000 €
- Capital remboursé : ~17 800 €
Année 10 :
- Intérêts : ~11 500 €
- Capital remboursé : ~23 300 €
Coût total des intérêts : ~196 000 €
2. Les règles HCSF et critères d'octroi
Les règles du HCSF (depuis 2022)
Le Haut Conseil de Stabilité Financière impose des règles strictes :
- Taux d'endettement max : 35% des revenus nets (assurance incluse)
- Durée max : 25 ans (27 ans si achat dans le neuf ou avec travaux > 25%)
Calcul du taux d'endettement
Formule : (Mensualités crédits / Revenus nets) × 100
Revenus nets mensuels : 8 000 €
Endettement max 35% : 8 000 × 35% = 2 800 €/mois
Si taux 3,5% sur 20 ans → capacité d'emprunt ≈ 480 000 €
La marge de flexibilité (20%)
Les banques peuvent déroger aux règles HCSF pour 20% de leur production :
- 80% de cette marge : réservée aux résidences principales
- 30% minimum : primo-accédants
- Possibilité d'aller jusqu'à 37-38% d'endettement pour les hauts revenus
Revenus pris en compte
| Type de revenu | Prise en compte |
|---|---|
| Salaire CDI (hors période d'essai) | 100% |
| Salaire CDD / Intérim | Moyenne 2-3 ans si régulier |
| Revenus locatifs | 70% (après charges) |
| Revenus fonciers futurs (investissement) | 70% |
| Primes récurrentes | Moyenne 2-3 ans |
| Revenus indépendants | Moyenne 3 ans minimum |
L'apport personnel
- Minimum recommandé : 10% du prix + frais de notaire
- Idéal : 20% pour obtenir les meilleurs taux
- Sans apport : possible mais rare et taux majoré
Au-delà du taux d'endettement, les banques vérifient le reste à vivre : revenus - charges fixes. Minimum ~700-1 000 €/personne selon les banques.
3. Les différents types de prêts
Prêt amortissable classique
Le plus courant : mensualités constantes, remboursement progressif du capital.
Prêt in fine
Remboursement du capital en une seule fois à l'échéance. Pendant la durée : seuls les intérêts sont payés.
- Avantage : mensualités réduites, intérêts déductibles (investissement locatif)
- Inconvénient : coût total plus élevé, nécessite un placement en garantie
Prêt relais
Financement temporaire (12-24 mois) pour acheter avant de vendre :
- Avance de 50-80% de la valeur du bien à vendre
- Remboursement à la vente effective
- Taux légèrement supérieur au prêt classique
Prêts aidés
PTZ (Prêt à Taux Zéro)
- Primo-accédants, sous conditions de ressources
- Neuf ou ancien avec travaux (zones B2/C)
- Jusqu'à 40% du prix dans le neuf (zones tendues)
- Différé de remboursement possible (5-15 ans)
Prêt Action Logement (ex-1% patronal)
- Salariés d'entreprises > 10 salariés
- Jusqu'à 40 000 € à taux réduit (~1%)
- Résidence principale uniquement
Éco-PTZ
- Travaux de rénovation énergétique
- Jusqu'à 50 000 € à taux zéro
- Accessible aux non-résidents (propriétaires bailleurs)
Garanties du prêt
| Garantie | Coût | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Caution (Crédit Logement...) | ~1-1,5% du prêt | Partiellement restituée à la fin |
| Hypothèque | ~1,5-2% du prêt | Frais de mainlevée si revente |
| PPD | ~0,5-1% | Privilège Prêteur de Deniers (ancien seulement) |
4. L'assurance emprunteur
Garanties obligatoires
- Décès : remboursement du capital restant dû
- PTIA : Perte Totale et Irréversible d'Autonomie
Garanties complémentaires (souvent exigées)
- ITT : Incapacité Temporaire de Travail
- IPT : Invalidité Permanente Totale
- IPP : Invalidité Permanente Partielle
Quotité d'assurance
Pourcentage du prêt couvert par chaque emprunteur. Minimum 100% au total.
- Emprunteur seul : 100%
- Couple : 50/50, 70/30, 100/100 selon les revenus
Délégation d'assurance
Depuis la loi Lagarde (2010), l'emprunteur peut choisir une assurance externe si garanties équivalentes.
Loi Lemoine (2022) :
- Résiliation à tout moment (plus de délai d'1 an)
- Suppression du questionnaire médical si prêt < 200 000 € et fin avant 60 ans
- Droit à l'oubli : 5 ans après guérison d'un cancer (au lieu de 10)
Coût de l'assurance
| Âge | Taux moyen (sur capital initial) |
|---|---|
| 25-35 ans | 0,10 - 0,15% |
| 35-45 ans | 0,15 - 0,25% |
| 45-55 ans | 0,25 - 0,40% |
| 55-65 ans | 0,40 - 0,70% |
La délégation d'assurance peut faire économiser 5 000 à 15 000 € sur la durée du prêt. Toujours comparer !
5. Le financement des non-résidents
Un financement possible mais plus exigeant
Les banques françaises financent les non-résidents, mais avec des conditions spécifiques :
- Apport plus élevé : 20 à 30% minimum (vs 10% pour résidents)
- Taux légèrement majoré : +0,1 à +0,3%
- Durée souvent limitée : 15-20 ans max
- Dossier plus complet : justificatifs étrangers traduits
Banques spécialisées non-résidents
- BNP Paribas International Buyers : service dédié
- Crédit Agricole : caisses régionales avec desk international
- HSBC France : clientèle internationale
- Banques privées : pour patrimoines importants
Documents spécifiques requis
- Passeport + visa/titre de séjour du pays de résidence
- Justificatif de domicile étranger
- Avis d'imposition du pays de résidence (traduit)
- Bulletins de salaire ou équivalent (traduits)
- Relevés bancaires (compte local + compte étranger)
- Attestation employeur
Particularités selon les pays
| Pays de résidence | Facilité de financement | Remarques |
|---|---|---|
| 🇨🇭 Suisse | ⭐⭐⭐ | Très bien accepté, revenus stables |
| 🇬🇧 Royaume-Uni | ⭐⭐⭐ | Post-Brexit OK, bien documenté |
| 🇺🇸 États-Unis | ⭐⭐ | Complexité fiscale (FATCA) |
| 🇦🇪 EAU / Dubai | ⭐⭐ | Revenus non taxés = vigilance banques |
| 🇸🇬 Singapour | ⭐⭐⭐ | Bien accepté |
| 🇨🇳 Chine | ⭐ | Difficile, contrôle des changes |
Alternative : certains clients non-résidents préfèrent emprunter dans leur pays de résidence (taux parfois plus bas, devise locale) et acheter cash en France. Attention aux implications fiscales et au risque de change.
Ouverture de compte en France
Obligatoire pour le prélèvement des mensualités :
- Possible à distance pour certaines banques
- Justificatifs d'identité et de domicile requis
- Délai : 2-4 semaines
6. Le rôle du courtier
Pourquoi passer par un courtier ?
- Gain de temps : un seul dossier pour plusieurs banques
- Meilleurs taux : accès aux grilles négociées
- Expertise : montage optimal du dossier
- Accompagnement : jusqu'à la signature chez le notaire
Rémunération du courtier
- Honoraires client : 0 à 1% du prêt (souvent ~1 500-3 000 €)
- Commission banque : 0,5-1% (payée par la banque)
- Certains courtiers en ligne : gratuits pour le client
Courtiers recommandés pour non-résidents
- French-Property.com Finance : spécialiste acheteurs étrangers
- International Private Finance : haut de gamme
- Courtiers traditionnels avec desk international : Meilleurtaux, Cafpi, Empruntis
Quand recommander un courtier ?
- Dossier complexe (non-résident, indépendant, multi-revenus)
- Client sans temps pour démarcher
- Primo-accédant sans connaissance du marché
- Recherche du meilleur taux sur montants importants
Certaines banques (notamment banques en ligne) ne travaillent pas avec les courtiers. Si le client a déjà une relation bancaire privilégiée, une négociation directe peut être pertinente.
7. Accompagner le client dans son financement
Questions à poser en RDV découverte
- Avez-vous déjà rencontré votre banque ou un courtier ?
- Avez-vous une estimation de votre capacité d'emprunt ?
- Quel est votre apport disponible ?
- Avez-vous des crédits en cours ?
- Quelle mensualité maximale êtes-vous prêt à assumer ?
Checklist financement client
- ☐ Attestation de financement ou simulation détaillée
- ☐ Montant maximum finançable clairement défini
- ☐ Apport disponible et origine des fonds
- ☐ Délai d'obtention de l'offre de prêt estimé
- ☐ Contact courtier ou banquier identifié
"Avant de démarrer la recherche, j'ai besoin de m'assurer que votre financement est bien calé. Avez-vous une attestation de votre banque ou de votre courtier indiquant le montant maximum que vous pouvez emprunter ?
Si ce n'est pas encore fait, je vous recommande de rencontrer [nom du courtier partenaire] qui pourra vous faire une simulation précise. Cela nous permettra de cibler les bons biens et d'être réactifs quand on trouvera la perle rare."
Délais à anticiper
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Simulation / Attestation | 1-2 semaines |
| Dépôt dossier complet | 1 semaine |
| Accord de principe | 1-2 semaines |
| Édition offre de prêt | 2-3 semaines |
| Délai de réflexion légal | 10 jours (incompressible) |
| Total moyen | 6-8 semaines |
Pour les dossiers non-résidents ou complexes, démarrer le financement AVANT la recherche active. Un accord de principe en poche rassure le vendeur et accélère la transaction.
- ✓Règle HCSF : 35% d'endettement max, 25 ans max
- ✓Apport recommandé : 10% minimum, 20% idéal
- ✓Non-résidents : apport 20-30%, dossier renforcé
- ✓Assurance : délégation possible, économie 5-15 k€
- ✓Courtier : utile pour dossiers complexes et non-résidents
- ✓Délai financement : 6-8 semaines en moyenne
- ✓Valider le financement AVANT de chercher activement
1. Quel est le taux d'endettement maximum selon les règles HCSF ?
2. Quel apport minimum pour un non-résident ?
3. Quel est le délai de réflexion légal après réception de l'offre de prêt ?
4. À quel pourcentage les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
5. Durée maximale d'un prêt immobilier selon HCSF ?