A7 — Processus d'achat
De la recherche à la remise des clés : les étapes clés, les délais, les acteurs, et les spécificités pour les non-résidents.
1. Vue d'ensemble du processus
Les grandes étapes
Identification des biens, visites, analyse.
Proposition de prix, négociation, acceptation.
Signature chez le notaire ou entre particuliers.
L'acquéreur peut se rétracter sans motif.
Dépôt dossier, accord, édition offre de prêt.
Financement, urbanisme, etc.
Signature chez le notaire, remise des clés.
3 à 4 mois entre l'offre acceptée et la remise des clés.
Peut être réduit à 2 mois si achat sans financement.
2. L'offre d'achat
Qu'est-ce qu'une offre d'achat ?
Document écrit par lequel l'acquéreur propose d'acheter le bien à un prix déterminé. L'offre engage l'acquéreur pendant sa durée de validité.
Contenu obligatoire
- Identification du bien (adresse, description)
- Prix proposé
- Durée de validité (généralement 5-10 jours)
- Conditions de financement envisagées
- Date de signature souhaitée
Une fois l'offre acceptée par le vendeur, l'acquéreur est moralement engagé. Il peut encore se rétracter, mais cela nuit à sa réputation et à celle de son chasseur.
Stratégies d'offre
- Offre au prix : si bien très demandé, évite la surenchère
- Offre négociée : -5 à -10% selon marché et arguments
- Offre avec délai court : met la pression, montre la motivation
- Offre conditionnée : visite architecte, second avis...
Offre vs contre-offre
Le vendeur peut :
- Accepter : offre = accord sur le prix
- Refuser : fin de la négociation (sauf nouvelle offre)
- Contre-proposer : nouvelle offre du vendeur à l'acquéreur
L'offre d'achat n'est pas un avant-contrat. Elle ne permet pas de contraindre juridiquement à la vente. Seul le compromis de vente crée des obligations réciproques.
3. Le compromis de vente
Définition
Le compromis (ou promesse synallagmatique) est un avant-contrat qui engage les deux parties. "Le compromis vaut vente" dès lors que les parties sont d'accord sur la chose et le prix.
Où signer ?
- Chez le notaire : recommandé, sécurité juridique
- En agence : possible si l'agent est mandaté
- Sous seing privé : entre particuliers (déconseillé)
Le dépôt de garantie
Somme versée par l'acquéreur à la signature :
- Montant usuel : 5 à 10% du prix
- Séquestre : détenu par le notaire
- Restitution : si rétractation dans les 10 jours ou condition suspensive non réalisée
Contenu du compromis
- Identité des parties
- Désignation du bien (cadastre, surface, dépendances)
- Origine de propriété
- Prix et modalités de paiement
- Conditions suspensives
- Date limite de réalisation
- Diagnostics techniques annexés
- Documents copropriété (le cas échéant)
Promesse unilatérale vs compromis
| Type | Engagement vendeur | Engagement acquéreur | Indemnité |
|---|---|---|---|
| Compromis | Oui | Oui | 5-10% (dépôt de garantie) |
| Promesse unilatérale | Oui | Non (option d'achat) | Indemnité d'immobilisation ~10% |
La promesse unilatérale est parfois utilisée pour les dossiers complexes (financement incertain, délai long).
Délai de rétractation : 10 jours
- Court à compter du lendemain de la notification
- Notification par LRAR ou remise en main propre
- Acquéreur peut se rétracter sans motif ni pénalité
- Dépôt de garantie intégralement restitué
Une fois le compromis signé, le vendeur est définitivement engagé. Il ne peut plus se rétracter, sauf si une condition suspensive n'est pas réalisée.
4. Les conditions suspensives
Principe
Les conditions suspensives sont des événements futurs et incertains dont dépend la réalisation de la vente. Si elles ne se réalisent pas, la vente est annulée sans pénalité.
Conditions suspensives courantes
- Obtention du financement : la plus fréquente
- Absence de préemption : DPU, locataire, SAFER...
- Obtention d'un permis : si projet de travaux
- Vente d'un autre bien : si l'acquéreur doit vendre pour acheter
La condition suspensive de financement
Obligatoire sauf renonciation expresse de l'acquéreur.
Éléments à préciser :
- Montant maximum emprunté
- Durée maximum
- Taux maximum (hors assurance)
- Délai pour obtenir l'offre (45-60 jours)
- Nombre de banques à démarcher (minimum 2)
Prévoir un taux réaliste mais avec une petite marge. Si le taux inscrit est trop bas et que l'acquéreur obtient un prêt à un taux légèrement supérieur, il pourrait être tenté de refuser pour faire capoter la vente.
Non-réalisation d'une condition suspensive
- L'acquéreur doit justifier ses démarches de bonne foi
- Fournir les refus de prêt écrits
- La vente est annulée
- Le dépôt de garantie est restitué
Si l'acquéreur fait exprès de ne pas obtenir son prêt (demande fantaisiste, non-réponse aux banques), le vendeur peut demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages-intérêts.
Préemption
Après signature du compromis, le notaire envoie la DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) :
- Commune : 2 mois pour répondre (DPU)
- Locataire : 2 mois (si congé pour vente)
- SAFER : 2 mois (zones rurales)
5. L'acte authentique
Définition
L'acte authentique (ou acte définitif) est signé chez le notaire. Il transfère officiellement la propriété du bien.
Ce qui se passe le jour J
- Lecture de l'acte par le notaire
- Signature des parties
- Paiement du prix (virement préalable)
- Paiement des frais de notaire
- Remise des clés
Durée du RDV : 1 à 2 heures
Virement des fonds : à envoyer 2-3 jours avant
Titre de propriété : envoyé quelques mois après
Vérifications préalables du notaire
- État hypothécaire (pas de charges sur le bien)
- Situation cadastrale
- Urbanisme (certificat d'urbanisme)
- État civil des parties
- Purge des droits de préemption
- Vérification des fonds (origine licite)
Documents à apporter
- Pièce d'identité en cours de validité
- Attestation d'assurance habitation (à effet du jour de la vente)
- Offre de prêt acceptée (si financement)
- RIB pour le règlement des charges
Qui paie quoi ?
| Frais | Qui paie ? |
|---|---|
| Frais de notaire (droits + émoluments) | Acquéreur |
| Mainlevée hypothèque | Vendeur |
| Diagnostics | Vendeur |
| Prorata charges copro | Répartition au jour de la vente |
| Taxe foncière | Prorata (usage, non obligatoire) |
| Commission agence | Selon mandat (vendeur ou acquéreur) |
Procuration
Si une partie ne peut être présente :
- Procuration notariée (même notaire ou autre)
- À établir quelques jours avant
- Possible à l'étranger via consulat ou notaire local (+ apostille)
6. Spécificités non-résidents
Points d'attention
- Délais de financement souvent plus longs
- Procuration fréquente (client à l'étranger)
- Décalage horaire pour les échanges
- Documents à traduire ou apostiller
Procuration depuis l'étranger
| Pays | Procédure |
|---|---|
| 🇪🇺 Union Européenne | Notaire local + apostille |
| 🇨🇭 Suisse | Notaire local + apostille |
| 🇺🇸 États-Unis | Notary public + apostille + légalisation consulaire parfois |
| 🇬🇧 Royaume-Uni | Solicitor + apostille |
| 🇦🇪 EAU | Notaire + légalisation MAE + consulat France |
| 🇨🇳 Chine | Notaire chinois + légalisation MAE + consulat France |
Délai : prévoir 2-3 semaines pour obtenir une procuration depuis l'étranger.
Virement international
- Prévoir les délais bancaires (5-7 jours parfois)
- Justifier l'origine des fonds (obligation anti-blanchiment)
- Attention aux frais de change si devise étrangère
- Compte en France obligatoire pour le prêt
Pour les clients non-résidents, prévoir des délais supplémentaires dans le compromis :
- Condition suspensive de financement : 60-75 jours (vs 45-60)
- Délai avant acte authentique : 3-4 mois (vs 2-3)
Cela évite le stress et les avenants de dernière minute.
Signature électronique
Depuis 2020, la signature électronique à distance est possible :
- Compromis : signature électronique courante
- Acte authentique : visioconférence avec le notaire possible
- Nécessite une vérification d'identité renforcée
Checklist non-résident
- ☐ Compte bancaire français ouvert
- ☐ Financement validé (accord de principe)
- ☐ Disponibilité pour signature ou procuration anticipée
- ☐ Justificatifs d'origine des fonds prêts
- ☐ Assurance habitation souscrite
- ☐ Délais rallongés prévus au compromis
- ✓Délai total : 3-4 mois de l'offre à l'acte
- ✓Délai de rétractation : 10 jours pour l'acquéreur
- ✓Dépôt de garantie : 5-10% séquestré chez le notaire
- ✓Condition suspensive prêt : 45-60 jours (75 jours non-résidents)
- ✓DPU : 2 mois de délai pour la commune
- ✓Procuration : prévoir 2-3 semaines depuis l'étranger
- ✓Virement : envoyer 2-3 jours avant l'acte
1. Quelle est la durée du délai de rétractation ?
2. Quel est le montant usuel du dépôt de garantie ?
3. Quel est le délai de réponse de la commune pour le DPU ?
4. Qui bénéficie du délai de rétractation ?
5. Délai moyen entre compromis et acte authentique ?