B8 — Visite chasseur
La visite que vous faites seul, avant de proposer le bien au client. Comment l'optimiser : préparation, déroulement, points de contrôle, photos, questions à poser, analyse post-visite.
1. Pourquoi visiter avant le client
La valeur ajoutée du filtre chasseur
Votre rôle n'est pas de montrer des annonces au client, mais de lui présenter des biens validés par vous. La visite chasseur permet de :
- Filtrer : écarter les biens qui ne correspondent pas en vrai
- Évaluer : juger du potentiel réel (vs photos/annonce)
- Documenter : photos, vidéos, notes pour le client
- Préparer : anticiper les questions, objections du client
- Négocier : collecter les infos utiles pour la négociation
On ne présente JAMAIS un bien au client sans l'avoir visité soi-même. C'est ce qui nous différencie d'un simple apporteur d'annonces.
2. Préparer sa visite
Checklist avant de partir
☐ Relire l'annonce et les notes de l'appel agent
☐ Vérifier l'adresse exacte et le code d'accès
☐ Regarder le quartier sur Google Maps/Street View
☐ Préparer les critères du client (les avoir en tête)
☐ Smartphone chargé (photos, vidéo, notes)
☐ Mètre laser ou ruban (optionnel mais utile)
☐ Carnet de notes ou app de prise de notes
Timing
- Arriver 5 min en avance : observer l'immeuble, la rue, les commerces
- Prévoir 20-30 min par visite (15 min visite + 10 min échange agent)
- Optimiser les trajets : regrouper les visites par secteur
3. Le déroulement de la visite
Les 4 temps de la visite
1️⃣ Arrivée (5 min)
- Observer l'environnement immédiat
- État de l'immeuble, parties communes
- Boîtes aux lettres, interphones
- Ascenseur, escaliers
2️⃣ Tour d'ensemble (5 min)
- Première impression générale
- Luminosité naturelle
- Distribution des pièces
- Vue depuis les fenêtres
3️⃣ Inspection détaillée (10 min)
- Chaque pièce méthodiquement
- Points de contrôle (voir section 4)
- Photos et vidéos
- Mesures si besoin
4️⃣ Échange avec l'agent (10 min)
- Questions complémentaires
- Historique du bien
- Motivation vendeur
- Marge de négociation
4. Les points de contrôle essentiels
Check-list pièce par pièce
| Zone | Points à vérifier |
|---|---|
| Entrée / Hall | État parties communes, boîtes aux lettres, propreté, ascenseur |
| Séjour | Luminosité, orientation, vue, bruit, état sols/murs/plafonds |
| Cuisine | Équipements, rangements, ventilation, état électroménager, arrivée eau/gaz |
| Chambres | Surface réelle, placards, fenêtres, isolation phonique |
| Salle de bain | Ventilation, état faïence/joints, robinetterie, pression eau, WC |
| Extérieur | Surface balcon/terrasse, orientation, vis-à-vis, état |
| Rangements | Placards, cave, parking (accès, taille) |
Les signaux d'alerte à repérer
Humidité : traces sur murs/plafonds, odeur de moisi, peinture cloquée
Électricité : tableau ancien, prises non reliées à la terre, fils apparents
Plomberie : faible pression, traces de fuites, tuyaux en plomb
Structure : fissures importantes, planchers qui penchent, portes qui frottent
Isolation : simple vitrage, courants d'air, murs froids
Nuisances : bruit rue/voisins, odeurs, vis-à-vis direct
Tests simples à faire
- Robinets : ouvrir pour tester la pression et l'eau chaude
- Fenêtres : ouvrir/fermer, vérifier l'étanchéité, écouter le bruit
- Prises : tester avec le chargeur de téléphone
- Volets : monter/descendre, vérifier le mécanisme
- Interrupteurs : tous les tester
- Chasse d'eau : tirer la chasse, vérifier le remplissage
5. Prendre des photos efficaces
Les photos indispensables
- Vue d'ensemble de chaque pièce : depuis l'entrée de la pièce
- Vue depuis les fenêtres : ce que verra le client au quotidien
- Détails importants : cuisine équipée, salle de bain, rangements
- Points négatifs : défauts à signaler (fissure, humidité...)
- Parties communes : hall, escalier, ascenseur
- Extérieur de l'immeuble : façade, rue
• Prenez beaucoup de photos — vous trierez après
• Photographiez les défauts (vous serez crédible)
• Faites une vidéo "visite virtuelle" de 1-2 min
• Notez l'orientation de chaque pièce
• Photographiez le DPE affiché et l'étiquette du compteur
6. Questions à poser à l'agent
Informations à collecter
Les informations communiquées oralement par l'agent ne sont pas toujours fiables. L'agent peut se tromper, ne pas savoir, ou embellir la réalité.
Règle : Pour toute information importante (travaux, charges, situation du vendeur...), demandez une confirmation écrite par email ou les documents officiels (PV AG, état daté...).
Quand vous transmettrez ces informations au client, précisez toujours la source : « Selon l'agent immobilier... » si ce n'est pas vérifié par écrit.
Sur le bien :
• Quelle est la raison de la vente ?
• Depuis combien de temps est-il en vente ?
• Y a-t-il eu des offres ? À combien ?
• Le prix a-t-il déjà baissé ?
• Quels travaux ont été faits récemment ?
Sur la copropriété :
• Montant exact des charges ?
• Y a-t-il des travaux votés ou à venir ?
• État du fonds de travaux ?
• Y a-t-il des procédures en cours ?
• Qui est le syndic ?
Sur le vendeur :
• Le vendeur a-t-il un projet d'achat ?
• Est-il pressé ?
• Le prix est-il négociable ?
Créer une relation avec l'agent
L'agent peut être votre allié pour la négociation future. Pendant la visite :
- Soyez professionnel : à l'heure, courtois, préparé
- Posez des questions pertinentes : montrez votre expertise
- Ne critiquez pas le bien devant lui : restez neutre
- Expliquez votre processus : "je visite d'abord, puis je présente à mon client"
- Demandez ses coordonnées directes : pour le recontacter facilement
7. L'analyse post-visite
Dans les 30 minutes après la visite
Vos impressions sont les plus fraîches juste après. Prenez 10 minutes pour :
- Noter votre impression globale : coup de cœur, intéressant, bof, éliminé
- Lister les points positifs : ce qui plaira au client
- Lister les points négatifs : ce qui pourrait le freiner
- Estimer le budget travaux : rafraîchissement, rénovation
- Décider : présenter au client ou pas ?
✅ Je présente si : correspond aux critères essentiels, potentiel visible, prix cohérent
⚠️ J'hésite si : un critère important manque mais compensé par un gros atout
❌ Je ne présente pas si : critère non-négociable manquant, problème majeur, mauvais feeling
- ✓JAMAIS de présentation client sans visite chasseur préalable
- ✓Arriver 5 min en avance pour observer l'environnement
- ✓4 temps : arrivée → tour d'ensemble → inspection → échange agent
- ✓Tester : robinets, fenêtres, prises, volets, chasse d'eau
- ✓Photographier aussi les défauts (crédibilité)
- ✓Collecter les infos négociation : motivation vendeur, offres passées
- ✓Analyse post-visite dans les 30 min
1. Quand devez-vous arriver à une visite ?
2. Pourquoi photographier aussi les défauts du bien ?
3. Quel test simple permet de vérifier la plomberie ?
4. Que faire face à un agent pendant la visite ?
5. Quand faire l'analyse post-visite ?