A3 — Urbanisme à Paris
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU), les autorisations de travaux, le droit de préemption, et les spécificités parisiennes à connaître pour conseiller vos clients.
1. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)
Qu'est-ce que le PLU ?
Le PLU est le document d'urbanisme qui fixe les règles de construction et d'aménagement sur le territoire de Paris. Il détermine ce qu'on peut construire, où, et comment.
Les zones du PLU de Paris
- Zone UG : zone urbaine générale (la majorité de Paris)
- Zone UV : zone urbaine verte (parcs, jardins)
- Zone UGSU : grands services urbains
- Zone N : zone naturelle (bois de Boulogne et Vincennes)
Ce que le PLU réglemente
- La hauteur maximale des constructions
- L'implantation par rapport à la rue et aux voisins
- L'aspect extérieur des bâtiments
- Les espaces verts à préserver
Client souhaitant surélever son immeuble :
Le PLU fixe une hauteur maximale de 25 m dans ce secteur. L'immeuble actuel fait 18 m. En théorie, une surélévation de 7 m est possible, mais il faut vérifier les autres contraintes (prospect, vue, copropriété).
Le PLU bioclimatique de Paris (2024)
Le nouveau PLU de Paris, adopté en 2024, intègre des objectifs environnementaux :
- Limitation de l'artificialisation des sols
- Protection renforcée des espaces verts
- Exigences de performance énergétique
- Végétalisation obligatoire pour certains projets
Les règles de hauteur à Paris
| Secteur | Hauteur max | Observations |
|---|---|---|
| Centre historique (1-4e) | 25 m | Très contraint, ABF |
| Quartiers résidentiels | 25-31 m | Selon largeur de rue |
| Secteurs de projet | 37-50 m | ZAC, opérations d'aménagement |
| Tours existantes | Variable | Pas de nouvelle tour > 37 m |
Le coefficient de biotope
Nouveau dans le PLU bioclimatique : obligation de maintenir ou créer des surfaces végétalisées selon un coefficient variable par secteur (10 à 30% de la parcelle).
Consulter le PLU sur pluenligne.paris.fr permet de vérifier rapidement le potentiel d'un bien : possibilité d'extension, surélévation, changement de destination.
2. Les autorisations d'urbanisme
Les trois types d'autorisation
1. Déclaration préalable (DP)
- Travaux de faible importance
- Modification de l'aspect extérieur
- Changement de destination sans travaux lourds
- Délai d'instruction : 1 mois
2. Permis de construire (PC)
- Construction nouvelle > 20 m² (ou > 40 m² en zone U avec PLU)
- Extension > 40 m² de surface de plancher
- Changement de destination avec modification de structure
- Délai d'instruction : 2 à 3 mois
3. Permis d'aménager
- Lotissements, aires de stationnement > 50 places
- Rarement concerné pour l'immobilier résidentiel classique
À Paris, même des travaux intérieurs peuvent nécessiter une autorisation s'ils modifient la destination du local (ex : transformer un commerce en logement) ou s'ils sont situés en secteur protégé.
Travaux sans autorisation
Sont dispensés d'autorisation :
- Travaux intérieurs sans changement de destination
- Constructions < 5 m² et < 12 m de hauteur
- Ravalement simple (peinture identique) hors secteur protégé
Changement de destination
Les 5 destinations du Code de l'urbanisme :
- Habitation
- Commerce et activités de service
- Équipements d'intérêt collectif
- Exploitation agricole et forestière
- Autres activités (industrie, entrepôt)
À Paris, la transformation de bureaux ou commerces en logements est encadrée et parfois soumise à compensation.
Délais et recours
- Instruction : 1 mois (DP), 2 mois (PC), 3 mois (si ABF)
- Affichage : 2 mois après affichage sur le terrain
- Recours des tiers : 2 mois à compter de l'affichage
- Validité : 3 ans (prorogeable 2 fois 1 an)
Le certificat d'urbanisme (CU) n'est pas une autorisation mais un document d'information. Le CU opérationnel (type b) indique si un projet est réalisable et gèle les règles pendant 18 mois.
3. Le droit de préemption urbain (DPU)
Principe
Le DPU permet à la Ville de Paris de se substituer à l'acquéreur d'un bien immobilier pour réaliser des opérations d'intérêt général (logements sociaux, équipements publics).
Biens concernés
- Tous les biens situés dans les zones de préemption
- À Paris : quasi-totalité du territoire
- Certains secteurs en DPU renforcé (priorité logement social)
Procédure
- Le notaire envoie une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) à la mairie
- La Ville a 2 mois pour répondre
- Sans réponse = renonciation tacite
- Si préemption : la Ville achète aux conditions de la DIA ou négocie
Appartement dans le 18e arrondissement :
Le client signe un compromis. Le notaire envoie la DIA. Au bout de 6 semaines, la Ville notifie sa décision de préempter pour créer du logement social. La vente à notre client ne peut pas se faire.
DPU simple vs DPU renforcé
- DPU simple : préemption pour opérations d'aménagement
- DPU renforcé : concerne aussi les ventes de lots de copropriété (pas seulement les immeubles entiers)
À Paris, de nombreux secteurs sont en DPU renforcé, notamment dans les arrondissements populaires (10e, 11e, 18e, 19e, 20e).
Contenu de la DIA
- Désignation du bien (adresse, surface, étage)
- Prix et conditions de la vente
- Usage actuel du bien
- Identité de l'acquéreur pressenti
Contestation du prix
Si la Ville préempte à un prix inférieur :
- Le vendeur peut accepter ou refuser
- En cas de désaccord : saisine du juge de l'expropriation
- Le juge fixe le prix définitif
Préemptions à Paris :
- Environ 100 000 DIA par an
- Taux de préemption : environ 0,5%
- Budget annuel préemption : ~100 M€
- Cible principale : immeubles entiers pour logement social
Le risque de préemption est faible pour un appartement en copropriété, mais réel pour un immeuble entier ou dans certains secteurs ciblés. Prévenir le client et intégrer ce délai dans le calendrier.
4. Protections patrimoniales à Paris
Les différentes protections
1. Monuments Historiques (MH)
- Immeubles classés ou inscrits
- Travaux soumis à autorisation spéciale
- Avantages fiscaux pour les propriétaires
2. Secteurs sauvegardés / Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR)
- Le Marais, Faubourg Saint-Germain, Montmartre...
- Travaux soumis à l'avis de l'ABF
- Règles architecturales strictes
3. Abords des Monuments Historiques
- Rayon de 500 m autour des MH
- Avis de l'ABF obligatoire pour toute modification extérieure
- Concerne une grande partie de Paris
En secteur protégé, même changer ses fenêtres ou installer une climatisation visible nécessite l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Délais allongés et contraintes sur les matériaux.
L'Architecte des Bâtiments de France (ABF)
L'ABF est un fonctionnaire du ministère de la Culture qui veille à la préservation du patrimoine. Son avis est :
- Conforme (obligatoire) : en secteur sauvegardé, abords MH
- Simple (consultatif) : dans les autres zones protégées
Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Document d'urbanisme spécifique aux SPR, plus restrictif que le PLU :
- Règles de hauteur strictes
- Matériaux imposés (pierre, zinc, bois)
- Interdiction de certains équipements en façade
- Protection des cours et jardins intérieurs
Immeubles protégés au titre du PLU
Le PLU de Paris identifie également :
- Bâtiments protégés : démolition interdite
- Éléments remarquables : façades, escaliers, décors
- Espaces verts protégés : jardins, arbres remarquables
Les clients étrangers sont souvent attirés par les quartiers historiques (Marais, Saint-Germain). Les informer des contraintes patrimoniales : travaux plus longs, plus chers, mais valorisation du bien.
5. Outils et ressources pratiques
Sites de référence
- pluenligne.paris.fr : consultation du PLU par adresse
- capgeo.sig.paris.fr : géoportail de Paris (cadastre, zones)
- paris.fr : démarches d'urbanisme en ligne
- geoportail-urbanisme.gouv.fr : documents d'urbanisme nationaux
Documents à consulter avant achat
- Fiche PLU du secteur (zonage, hauteur, protections)
- Certificat d'urbanisme (facultatif mais recommandé)
- Atlas des protections patrimoniales
- Plan des servitudes d'utilité publique
Comment lire une fiche PLU
Pour chaque parcelle, vérifier :
- Zone : UG, UV, N...
- Sous-secteur : règles spécifiques de hauteur
- Protections : MH, SPR, bâtiment protégé
- Servitudes : alignement, prospect, espace vert
- Prescriptions : coefficient de biotope, stationnement
Cas particuliers fréquents
- Combles : aménageables selon hauteur sous faîtage et règlement copro
- Courette : généralement inconstructible (servitude de vue/lumière)
- Surélévation : possible si marge sous la hauteur max et accord copro
- Balcon/terrasse : soumis aux règles de prospect et ABF
Pour un client avec projet de travaux importants, recommander un RDV préalable au service urbanisme de la mairie d'arrondissement. Gratuit et permet de valider la faisabilité avant achat.
- ✓PLU de Paris : zone UG majoritaire, hauteur max 25-37 m selon secteur
- ✓Déclaration préalable (1 mois) vs Permis de construire (2-3 mois)
- ✓DPU : la Ville a 2 mois pour préempter après la DIA
- ✓Secteurs protégés (SPR, abords MH) : avis ABF obligatoire
- ✓Consulter pluenligne.paris.fr pour chaque bien
- ✓Certificat d'urbanisme = sécurité pour projet de travaux
1. Quel est le délai d'instruction d'une déclaration préalable ?
2. Combien de temps la Ville a-t-elle pour exercer son droit de préemption ?
3. Quel est le rayon de protection autour des Monuments Historiques ?
4. Que signifie ABF ?
5. Quelle est la durée de validité d'un permis de construire ?