A2 — La copropriété
Comprendre le fonctionnement d'une copropriété : règlement, charges, assemblée générale, syndic, et documents essentiels à analyser avant un achat.
1. Organisation de la copropriété
Définition
Une copropriété est un immeuble divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires. Chaque lot comprend une partie privative (l'appartement) et une quote-part des parties communes (exprimée en tantièmes).
Les parties privatives
Ce sont les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire :
- L'intérieur de l'appartement (murs, sols, plafonds)
- Les fenêtres et volets (selon le règlement)
- Les équipements intérieurs (radiateurs, sanitaires)
Les parties communes
Ce sont les parties partagées par tous les copropriétaires :
- Le sol, les cours, les jardins
- Le gros œuvre (fondations, murs porteurs, toiture)
- Les escaliers, couloirs, halls d'entrée
- Les canalisations, la chaufferie, l'ascenseur
Appartement au 3ème étage d'un immeuble de 50 lots :
- Partie privative : 65 m² d'appartement
- Quote-part : 45/1000èmes des parties communes
- Le propriétaire paie 4,5% des charges communes générales
Les tantièmes
Les tantièmes (ou millièmes) représentent la quote-part de chaque lot dans les parties communes. Ils sont calculés en fonction de :
- La superficie du lot
- La situation (étage, orientation)
- La consistance (nombre de pièces)
Parties communes spéciales
Certaines parties communes ne concernent que certains copropriétaires :
- Ascenseur : souvent réparti entre les étages desservis
- Bâtiment : si l'immeuble a plusieurs bâtiments
- Escalier de service : uniquement les lots qui y ont accès
Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C'est le texte fondamental qui régit toutes les copropriétés en France.
2. Le règlement de copropriété
Définition
Le règlement de copropriété est le document fondateur de la copropriété. Il définit les règles de vie commune et la répartition des charges.
Contenu obligatoire
- Description de chaque lot (désignation, localisation)
- Destination de l'immeuble (habitation, mixte, commercial)
- Répartition des charges entre les lots
- Règles de jouissance des parties communes et privatives
- Destination : un règlement "bourgeois strict" interdit les professions libérales
- Location meublée : parfois interdite ou soumise à autorisation
- Animaux : les interdictions générales sont illégales mais certaines restrictions possibles
Clauses à analyser attentivement
- Clause d'habitation bourgeoise : interdit les activités commerciales
- Clause d'habitation bourgeoise stricte : interdit aussi les professions libérales
- Clause de jouissance privative : droit exclusif sur une partie commune (terrasse, jardin)
Modification du règlement
Le règlement peut être modifié en assemblée générale :
- Majorité simple (article 24) : règles de jouissance
- Majorité absolue (article 25) : modification des charges
- Double majorité (article 26) : modification de la destination de l'immeuble
- Unanimité : modification de la répartition des charges (sauf travaux)
Toujours demander le règlement de copropriété ET l'état descriptif de division (EDD) avant de positionner un client. Vérifier la destination du lot et les éventuelles restrictions.
3. Les charges de copropriété
Les deux types de charges
1. Charges générales (réparties selon les tantièmes) :
- Conservation de l'immeuble (ravalement, toiture)
- Entretien courant (ménage, espaces verts)
- Administration (syndic, assurance)
2. Charges spéciales (réparties selon l'utilité) :
- Ascenseur (selon l'étage)
- Chauffage collectif (selon la surface)
- Eau froide (selon la consommation ou les tantièmes)
Charges moyennes :
- Immeuble ancien sans ascenseur : 25-35 €/m²/an
- Immeuble avec ascenseur : 35-50 €/m²/an
- Immeuble avec gardien : 45-60 €/m²/an
- Résidence récente avec services : 50-80 €/m²/an
Le fonds de travaux (ALUR)
Depuis la loi ALUR (2014), les copropriétés de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux :
- Cotisation annuelle : minimum 5% du budget prévisionnel
- Le fonds est attaché au lot (non remboursable en cas de vente)
- Exonération possible si le DPE est A, B ou C et pas de travaux votés
Charges récupérables sur le locataire
Le propriétaire bailleur peut récupérer certaines charges (décret du 26 août 1987) :
- Ascenseur (électricité, entretien courant)
- Eau froide, eau chaude, chauffage collectif
- Entretien des parties communes (ménage, espaces verts)
- Taxes d'enlèvement des ordures ménagères
Non récupérables : honoraires syndic, travaux, assurance immeuble.
Vérifier l'état des impayés de la copropriété. Un taux d'impayés supérieur à 25% peut bloquer certaines décisions et fragiliser la copropriété financièrement.
4. L'assemblée générale
Principe
L'assemblée générale (AG) est l'organe de décision de la copropriété. Elle se réunit au moins une fois par an pour voter le budget et les travaux.
Convocation
- Envoyée par le syndic au moins 21 jours avant
- Contient l'ordre du jour et les documents nécessaires
- Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question
Participation
- En personne ou par pouvoir (mandat donné à un autre copropriétaire)
- Un mandataire ne peut détenir plus de 3 pouvoirs (sauf exceptions)
- Vote par correspondance possible depuis 2020
Les règles de majorité
| Majorité | Calcul | Exemples de décisions |
|---|---|---|
| Article 24 Majorité simple | Majorité des voix des présents et représentés | Budget, travaux d'entretien, choix du syndic |
| Article 25 Majorité absolue | Majorité des voix de tous les copropriétaires | Travaux d'amélioration, délégation au conseil syndical |
| Article 26 Double majorité | 2/3 des voix de tous les copropriétaires | Modification du règlement, vente de parties communes |
| Unanimité | Tous les copropriétaires | Modification de la répartition des charges |
La passerelle de l'article 25-1
Si une décision à la majorité de l'article 25 n'est pas adoptée mais obtient au moins 1/3 des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité de l'article 24.
Consulter les 3 derniers procès-verbaux d'AG pour identifier : travaux votés à venir, conflits récurrents, taux de participation, sujets sensibles.
5. Le syndic
Rôle du syndic
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il assure :
- L'exécution des décisions de l'AG
- L'administration courante de l'immeuble
- La gestion financière (budget, appels de fonds)
- La conservation de l'immeuble
- La représentation du syndicat en justice
Types de syndic
- Syndic professionnel : cabinet spécialisé (carte professionnelle obligatoire)
- Syndic bénévole : un copropriétaire élu
- Syndic coopératif : le conseil syndical assure la gestion
Contrat de syndic
Depuis la loi ALUR, le contrat de syndic est encadré :
- Durée maximale de 3 ans
- Forfait de base obligatoire (prestations courantes incluses)
- Liste limitative des prestations particulières facturables
- Mise en concurrence obligatoire tous les 3 ans
Le conseil syndical
Organe de contrôle élu par l'AG :
- Assiste le syndic et contrôle sa gestion
- Donne son avis sur les questions inscrites à l'AG
- Peut recevoir délégation pour certaines décisions (article 25)
- Le président convoque l'AG si le syndic est défaillant
- Syndic qui ne répond pas ou délais anormaux
- Absence de conseil syndical actif
- Comptes non approuvés depuis plusieurs années
- Contentieux en cours contre le syndic
6. Documents à analyser avant l'achat
Documents obligatoires (loi ALUR)
Le vendeur doit fournir à l'acquéreur :
- Règlement de copropriété et état descriptif de division
- Procès-verbaux des 3 dernières AG
- Fiche synthétique de la copropriété
- Carnet d'entretien de l'immeuble
- Montant des charges courantes du budget
- Sommes pouvant rester dues au syndicat par le vendeur
- État des impayés de charges de la copropriété
Pré-état daté et état daté
Pré-état daté (avant compromis) :
- Montant des charges courantes
- Travaux votés non encore appelés
- Procédures en cours
État daté (avant acte authentique) :
- Sommes dues par le vendeur au syndicat
- Sommes dues par le syndicat au vendeur
- Montant du fonds de travaux
☐ Règlement : vérifier destination et restrictions
☐ Charges : comparer au marché (€/m²/an)
☐ PV d'AG : travaux votés, conflits, impayés
☐ Fiche synthétique : nombre de lots, procédures
☐ Carnet d'entretien : gros travaux réalisés/prévus
☐ DTG si > 10 ans : diagnostic technique global
☐ PPT : plan pluriannuel de travaux
Pour un client non-résident, prévoir :
- Mandat à un tiers pour représentation en AG
- Prélèvement automatique pour les charges
- Transmission des convocations par email (à demander au syndic)
- ✓Lot = partie privative + quote-part des parties communes (tantièmes)
- ✓Règlement de copropriété : vérifier destination et restrictions (location meublée, profession)
- ✓Charges générales (tantièmes) + charges spéciales (utilité)
- ✓Fonds de travaux obligatoire : minimum 5% du budget, attaché au lot
- ✓AG : article 24 (simple), 25 (absolue), 26 (double), unanimité
- ✓Syndic : professionnel, bénévole ou coopératif
- ✓Documents ALUR : règlement, 3 PV d'AG, fiche synthétique, carnet d'entretien
1. Comment sont réparties les charges de chauffage collectif ?
2. Quelle majorité pour voter des travaux d'amélioration ?
3. Quel est le montant minimum du fonds de travaux ?
4. Combien de PV d'AG le vendeur doit-il fournir ?
5. Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur lors de la vente ?