B4 — Le mandat Home Select
Maîtriser parfaitement le mandat de recherche exclusif Home Select : comprendre chaque clause, savoir le présenter aux clients avec assurance, et répondre à toutes leurs questions. Un mandat simple, protecteur et transparent.
1. Les 3 piliers du mandat Home Select
Le mandat Home Select repose sur trois principes fondamentaux qu'il faut absolument retenir et savoir expliquer au client :
« On n'est pas là pour vous bloquer, on est là pour vous aider à trouver. Si ça ne fonctionne pas entre nous, vous pouvez partir à tout moment. Et vous ne nous payez que si vous achetez. »
2. Comprendre le mandat article par article
Article 1 — Objet et critères de recherche
Le mandat définit précisément ce que vous allez chercher pour le client :
- Type de bien : appartement, maison, loft...
- Secteurs de recherche : arrondissements, communes
- Surface minimum : en m²
- Nombre de chambres
- Prix d'achat maximum : incluant les éventuels frais d'agence de vente
- Description complémentaire : critères spécifiques
Le mandat engage Home Select uniquement sur les critères définis. Si le client achète un bien qui sort de ces critères (autre secteur, budget supérieur, critères différents), il n'est pas engagé envers nous. C'est pourquoi la rédaction des critères est stratégique (voir section 4).
Article 2 — Engagements du Mandataire (Home Select)
Ce que nous nous engageons à faire :
- Sélectionner et soumettre des biens correspondant aux critères
- Organiser les visites et accompagner le client
- Fournir les éléments d'évaluation des biens
- Conseiller sur les opportunités et la stratégie de négociation
- Relire et expliquer les documents juridiques
- Accompagner jusqu'à la signature de l'acte authentique
- Informer de toute évolution (marché, législation, critères)
- Respecter les obligations légales (TRACFIN)
Article 3 — Engagements du Mandant (client)
Ce que le client s'engage à faire :
- Assumer la responsabilité de ses choix d'investissement
- Fournir les justificatifs requis (identité, origine des fonds)
- Ne pas diffuser les informations confidentielles transmises
- Coopérer activement dans un esprit de confiance
Article 4 — Exclusivité du mandat
L'exclusivité est une condition essentielle du contrat. Pendant les 3 premiers mois, le client s'engage à :
- ❌ Ne pas effectuer lui-même de recherches correspondant aux critères
- ❌ Ne pas confier cette mission à un tiers (autre chasseur, ami, famille...)
- ❌ Ne pas entrer en relation directe avec des vendeurs ou agents
- ✅ Transmettre toute opportunité reçue directement pour qu'elle soit traitée dans le cadre du mandat
« L'exclusivité, c'est comme un couple : on travaille ensemble, en confiance. Si vous trouvez une opportunité par votre réseau, transmettez-la-moi et je m'en occupe dans le cadre de notre mandat. Et si vous n'êtes pas satisfait, vous pouvez résilier à tout moment avec 7 jours de préavis. »
Après 3 mois, le client peut demander par email à convertir le mandat en mandat simple (non-exclusif), conformément à l'article 78 alinéa 2 du décret n°72-678.
Article 5 — Clause pénale
Cette clause protège Home Select contre le contournement :
- Interdit d'acheter un bien présenté par Home Select sans passer par nous
- Protection pendant toute la durée du mandat + 6 mois après la présentation
- Est considéré comme "présenté" tout bien dont les infos ont été communiquées (email, fiche, visite, appel...)
- En cas de manquement : indemnité égale aux honoraires prévus
Article 6 — Durée
Le mandat est conclu pour une durée maximale de 12 mois. Pas de tacite reconduction.
Article 10 — Rémunération
Montant : 2,5% TTC du prix net vendeur
Minimum forfaitaire : 10 000 € TTC
Condition : Dû uniquement en cas d'acquisition effective
Paiement : Le jour de l'acte authentique, par l'intermédiaire du notaire
Exemple : pour un achat à 600 000 €, honoraires = 15 000 € TTC
Exemple : pour un achat à 350 000 €, honoraires = 10 000 € TTC (minimum)
Points importants sur la rémunération :
- Due que le bien ait été trouvé par Home Select ou par le client (dans le cadre du mandat)
- En cas de préemption : le préempteur est redevable
- Due aussi si l'achat est réalisé par une personne liée au mandant (société, proche, co-acquéreur)
3. Les délais légaux à connaître
Les 4 délais essentiels
| Délai | Durée | Ce que ça signifie |
|---|---|---|
| Rétractation | 14 jours | Le client peut annuler le mandat sans motif après signature |
| Résiliation | 7 jours de préavis | Le client peut résilier à tout moment avec ce préavis |
| Exclusivité | 3 mois minimum | Après, conversion possible en mandat simple |
| Protection clause pénale | 6 mois | Après présentation d'un bien, protection de 6 mois |
Article 8 — Droit de rétractation (14 jours)
Conformément aux articles L221-18 et suivants du Code de la consommation :
- Le client a 14 jours pour se rétracter après signature électronique
- Exercice : formulaire annexé au mandat ou email à [email protected]
- Important : Home Select peut commencer la mission dès la signature, sauf demande contraire du client
Rétractation (14 jours) : droit légal du consommateur, sans motif ni conséquence. Comme si le contrat n'avait jamais existé.
Résiliation (7 jours préavis) : décision de mettre fin au contrat en cours. Le client doit respecter ses engagements jusqu'à la fin du préavis (notamment la clause pénale sur les biens déjà présentés).
Article 7 — Résiliation à tout moment
Le mandat peut être résilié à tout moment par l'une ou l'autre des parties :
- Préavis : 7 jours
- Notification : email avec accusé de réception à [email protected] ou LRAR
« Vous pouvez résilier quand vous voulez, même au bout d'une semaine si vous estimez que ça ne fonctionne pas. Un simple email suffit. Mais attention : les biens que je vous aurai présentés restent protégés pendant 6 mois. C'est logique : si je vous trouve le bien idéal et que vous résiliez pour l'acheter en direct, ce n'est pas fair-play. »
Chronologie des protections
Le client signe. Home Select peut commencer immédiatement la recherche.
Le client est engagé. S'il veut partir, il doit résilier avec 7 jours de préavis.
Le client peut demander la conversion en mandat simple (non-exclusif).
Le mandat prend fin automatiquement. Pas de tacite reconduction.
4. Rédiger le mandat intelligemment
Pourquoi c'est crucial
Le mandat engage Home Select uniquement sur les critères définis. Si le client achète en dehors de ces critères, il n'est pas engagé envers nous :
- Mandat sur Paris 10e → client achète Paris 11e → pas engagé
- Budget max 800 000 € → client achète à 900 000 € → pas engagé
- Critère "à partir du 2e étage" → client achète au 1er → pas engagé
Plus vous êtes précis dans les critères, plus vous réduisez votre protection. Un client malin pourrait acheter juste à côté de vos critères pour ne pas payer.
Les bonnes pratiques de rédaction
1. Secteurs de recherche — Élargir intelligemment
❌ Mauvais : « Paris 10e »
❌ Mauvais : « Paris 10e et 11e »
✅ Bon : « Paris, de préférence 10e et 11e arrondissements »
✅ Bon : « Paris intra-muros, avec une préférence pour le Nord-Est parisien »
✅ Bon : « Paris et première couronne Est »
En mettant « Paris » en secteur principal et les arrondissements en préférence, vous êtes protégé si le client achète dans un autre arrondissement.
2. Budget — Pas de marge de manœuvre
Malheureusement, le budget est un critère objectif qu'on ne peut pas contourner. Mettez le budget maximum réel du client. Si le client vous dit 800 000 € mais pourrait aller à 850 000 €, mettez 850 000 €.
3. Description complémentaire — Rester souple
❌ Éviter : « Uniquement à partir du 2e étage avec ascenseur »
✅ Préférer : « De préférence étage élevé avec ascenseur »
❌ Éviter : « Minimum 3 chambres »
✅ Préférer : « Idéalement 3 chambres, 2 chambres possibles si grand séjour »
❌ Éviter : « Balcon obligatoire »
✅ Préférer : « Extérieur souhaité (balcon, terrasse ou jardin) »
Tableau récapitulatif des bonnes pratiques
| Critère | Approche restrictive ❌ | Approche souple ✅ |
|---|---|---|
| Secteur | « Paris 16e » | « Paris, de préférence 16e » |
| Étage | « 3e étage minimum » | « Étage élevé souhaité » |
| Extérieur | « Terrasse obligatoire » | « Extérieur apprécié » |
| État | « Refait à neuf uniquement » | « Bon état ou à rafraîchir » |
| Chambres | « 3 chambres minimum » | « 3 chambres idéalement » |
5. Présenter le mandat au client
Les conditions de présentation
Si le projet concerne un couple ou plusieurs acquéreurs, tous doivent être présents lors de la présentation du mandat. Ne présentez jamais le mandat à une seule personne qui "transmettra à son conjoint". Les deux doivent entendre les explications, poser leurs questions, et signer ensemble.
La structure de présentation
Présentez le mandat en 4 temps :
- Les 3 piliers (30 secondes) : résiliable, exclusif, au succès
- Ce que nous faisons pour vous (1 minute) : nos engagements
- Ce que nous vous demandons (1 minute) : l'exclusivité et la coopération
- Les conditions financières (30 secondes) : 2,5% au succès uniquement
Script de présentation
« Avant de vous envoyer le mandat, je vais vous expliquer les grandes lignes. Notre mandat repose sur 3 principes simples :
Premier point : c'est un mandat résiliable à tout moment. Si après une semaine, un mois, vous estimez que ça ne fonctionne pas entre nous, un simple email avec 7 jours de préavis suffit. On n'est pas là pour vous bloquer.
Deuxième point : c'est un mandat exclusif. Pendant notre collaboration, vous vous engagez à ne pas chercher par vous-même ou via un autre intermédiaire. C'est normal : si je travaille pour vous, je ne peux pas être en concurrence avec vous-même.
Troisième point : vous ne nous payez que si vous achetez. Pas d'achat, pas d'honoraires. C'est 2,5% du prix, avec un minimum de 10 000 euros. »
« De notre côté, on s'engage à :
– Vous présenter des biens qui correspondent à vos critères
– Organiser et vous accompagner aux visites
– Vous conseiller sur les opportunités et la négociation
– Relire avec vous tous les documents juridiques
– Vous accompagner jusqu'à la signature chez le notaire
Bref, on est à vos côtés de A à Z. »
« L'exclusivité, concrètement, ça veut dire quoi ?
Pendant la durée du mandat, vous ne cherchez pas de votre côté sur les critères qu'on a définis ensemble. Si un ami vous parle d'un bien, si vous voyez une annonce intéressante, vous me la transmettez et je m'en occupe dans le cadre de notre mandat.
C'est comme un couple : on travaille ensemble, en confiance. Et si vraiment ça ne colle pas, vous pouvez résilier à tout moment.
Après 3 mois, si vous préférez, vous pouvez même demander à passer en mandat simple, c'est-à-dire non-exclusif. »
« Pour les honoraires : c'est 2,5% du prix net vendeur, avec un minimum de 10 000 euros.
Pour vous donner un exemple concret : sur un achat à [BUDGET DU CLIENT], ça représente [CALCUL] euros.
Ces honoraires sont payés le jour de la signature chez le notaire, directement via l'étude notariale. Vous n'avez rien à avancer, et si vous n'achetez pas, vous ne nous devez rien. »
Les questions à anticiper
Réponse : « Si c'est un bien qui correspond aux critères du mandat, vous me le transmettez et je m'en occupe. Ça reste dans le cadre de notre mandat. Par contre, si vous trouvez un bien complètement en dehors de nos critères — par exemple dans un autre secteur ou au-dessus du budget — là, vous êtes libre. »
Réponse : « C'est une durée maximum, pas un engagement ferme. Vous pouvez résilier à tout moment avec 7 jours de préavis. En pratique, nos recherches aboutissent en moyenne en 3-4 mois. Les 12 mois, c'est juste pour ne pas avoir à renouveler le mandat si la recherche prend du temps. »
Réponse : « Parce que je vais investir beaucoup de temps et d'énergie dans votre recherche. Visites, analyses, négociations... Si vous cherchez en parallèle, on risque de se marcher dessus, de voir les mêmes biens, voire que vous achetiez quelque chose sans mon expertise. L'exclusivité, c'est la garantie que je m'investis à 100% pour vous, et que vous bénéficiez pleinement de mon travail. »
6. Le processus de signature électronique
Comment ça fonctionne
Le mandat Home Select est signé électroniquement via notre application. Voici le processus :
Dans l'application, vous renseignez les informations du client et les critères de recherche.
Un PDF vous est envoyé. Vérifiez que tout est correct : identité, critères, secteurs, budget...
Si des informations sont incomplètes ou erronées, retournez dans l'application, modifiez et relancez.
Une fois le mandat complet et correct, vous validez l'envoi.
Le siège reçoit le mandat, vérifie la conformité, et valide.
Le ou les acquéreurs reçoivent le mandat par email et signent électroniquement.
Une fois toutes les signatures recueillies, chaque signataire reçoit le document final signé.
Prévenez le client qu'il va recevoir un email pour signer. Demandez-lui de vérifier ses spams si nécessaire. S'il y a deux acquéreurs, les deux doivent signer (chacun reçoit son propre email de signature).
Validité juridique de la signature électronique
Conformément à l'article 1367 du Code civil et au règlement européen eIDAS n°910/2014 :
- La signature électronique a la même valeur juridique qu'une signature manuscrite
- Elle constitue un engagement contractuel ferme des deux parties
- Le client reconnaît avoir lu et compris l'intégralité du mandat
Les annexes du mandat
Le mandat comprend deux annexes importantes :
- Annexe 1 — Formulaire de rétractation : à utiliser si le client souhaite se rétracter dans les 14 jours
- Annexe 2 — Document d'Information Précontractuelle : informations légales obligatoires (articles L111-1 et L221-5 à L221-7 du Code de la consommation)
7. Cas pratiques et objections
Situation : Sophie, 38 ans, cadre marketing, a fait un excellent RDV découverte. Elle est convaincue mais dit vouloir "réfléchir quelques jours" avant de signer le mandat.
Réponse : « Je comprends tout à fait. Prenez le temps de relire le mandat tranquillement. Ce que je vous propose, c'est de vous l'envoyer maintenant pour que vous puissiez le parcourir. Vous avez de toute façon 14 jours pour vous rétracter si vous changez d'avis après signature. Et même au-delà, vous pouvez résilier à tout moment. Est-ce qu'on prévoit un point téléphonique dans 48h pour répondre à vos questions ? »
Situation : Couple primo-accédant, budget 580k€. Ils apprécient votre approche mais sont mal à l'aise avec l'exclusivité : « On aime bien aussi chercher le week-end sur SeLoger... »
Réponse : « Je comprends, vous aimez être actifs dans votre recherche. L'exclusivité ne vous empêche pas de regarder ! Si vous voyez un bien intéressant sur SeLoger, vous m'envoyez le lien et je m'en occupe pour vous. Je contacte l'agent, j'organise la visite, j'analyse le bien. Vous gardez votre réflexe de veille, mais c'est moi qui fais le travail. Et si vraiment vous préférez chercher seuls, vous pouvez résilier à tout moment. L'exclusivité, c'est juste pour qu'on travaille ensemble plutôt que chacun de son côté. »
Situation : Cadre suisse, budget 1,8M€. Il trouve les honoraires élevés : « 2,5% sur 1,8 million, ça fait 45 000 euros... C'est beaucoup. »
Réponse : « Je comprends votre remarque. Mais regardons ce que représentent ces honoraires par rapport à votre investissement total. Avec les frais de notaire, vous êtes déjà à environ 140 000 euros de frais. Mes honoraires représentent moins de 3% de ces frais. Et surtout, mon objectif est de vous faire économiser bien plus que ça en négociation. Sur un bien à 1,8M€, une négociation de 5% représente 90 000 euros d'économie. Sans parler du temps que je vous fais gagner et des erreurs que je vous évite. C'est un investissement, pas un coût. »
Situation : Famille expatriée de Shanghai, budget 1,5M€. Ils veulent un mandat uniquement sur le 16e, près de l'école internationale.
Réponse : « Je comprends votre critère de proximité avec l'école. Ce que je vous propose, c'est de mettre "Paris, de préférence 16e arrondissement, à proximité de [nom de l'école]". Comme ça, si jamais une opportunité exceptionnelle se présente dans le 15e ou le 17e tout proche, on pourra la considérer ensemble. Ça vous laisse plus de flexibilité sans perdre votre priorité. »
Situation : Jeune consultant, budget 450k€, premier achat. Il veut un mandat très précis : « 2 pièces minimum 40m², 3e étage minimum avec ascenseur, balcon obligatoire, Paris 11e uniquement ».
Réponse : « Je note vos critères idéaux, et je comprends que c'est ce que vous recherchez. Mais pour le mandat, je vous propose une formulation plus souple : "Paris, de préférence 11e, appartement 2 pièces d'environ 40m², étage élevé avec ascenseur souhaité, extérieur apprécié". Pourquoi ? Parce que sur votre budget, le marché est tendu. Si je trouve un super 2 pièces de 42m² au 2e étage avec une belle loggia dans le 10e, je veux pouvoir vous le présenter. On gardera vos critères idéaux comme guide, mais le mandat nous laissera de la flexibilité. »
8. Ce qui est inclus / Ce qui n'est PAS inclus
🔒 RÈGLE D'OR : On ne travaille que sur le périmètre du mandat
Le mandat définit précisément notre mission : rechercher un bien immobilier correspondant aux critères définis et accompagner le client jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Tout ce qui est en dehors de ce périmètre n'est pas de notre responsabilité. Même si le client le demande gentiment, même si on veut lui rendre service, même si ça semble "connexe" à notre mission.
En sortant du périmètre du mandat, vous :
• Engagez votre responsabilité personnelle et celle de Home Select
• N'êtes pas couvert par notre assurance professionnelle
• Prenez des risques sur des sujets que vous ne maîtrisez pas forcément
• Créez des attentes que vous ne pourrez peut-être pas satisfaire
Ce qui EST inclus dans notre mission
- ✅ Rechercher des biens correspondant aux critères
- ✅ Visiter et présélectionner les biens
- ✅ Organiser et accompagner les visites client
- ✅ Analyser les documents (DPE, charges, PV AG...)
- ✅ Conseiller sur l'opportunité d'achat
- ✅ Négocier le prix avec l'agent/vendeur
- ✅ Accompagner à la signature du compromis et de l'acte
- ✅ Coordonner avec le notaire et le courtier du client
Ce qui n'est PAS inclus — Demandes fréquentes hors périmètre
1. Travaux et suivi de chantier
« Vous pourriez superviser mes travaux après l'achat ? Juste passer de temps en temps voir si ça avance ? »
Réponse : « Je comprends que vous aimeriez être accompagné sur cette phase. Ce n'est pas dans notre périmètre de compétence — nous sommes spécialisés dans la recherche, pas dans le suivi de travaux. En revanche, je peux vous recommander un architecte ou un maître d'œuvre qui pourra vous accompagner. Ils ont l'expertise et l'assurance pour ça. »
2. Conseil juridique et fiscal
« Vous me conseillez d'acheter en SCI ou en nom propre ? »
Réponse : « C'est une excellente question, mais qui relève du conseil juridique et fiscal personnalisé. Je ne suis pas habilité à vous conseiller sur ce point — ça dépend de votre situation patrimoniale globale. Je vous recommande de voir ça avec votre notaire ou un avocat fiscaliste. Ce que je peux vous dire, c'est que beaucoup de nos clients achètent en nom propre pour une résidence principale, mais chaque situation est différente. »
3. Financement et négociation bancaire
« Vous pouvez appeler ma banque pour négocier mon taux ? »
Réponse : « La négociation bancaire n'est pas dans mon périmètre — c'est le métier des courtiers, qui ont des accords avec les banques et les volumes pour négocier. Je travaille avec d'excellents courtiers que je peux vous recommander. Ils obtiendront de bien meilleurs résultats que moi. »
4. Estimation de biens
« Vous pourriez me dire combien vaut mon appartement actuel pour la vente ? »
Réponse : « Je peux vous donner une fourchette indicative basée sur ma connaissance du marché, mais ce n'est pas une estimation officielle. Pour une estimation en vue d'une vente, je vous recommande de faire venir 2-3 agents immobiliers du quartier — c'est gratuit et ils connaissent précisément les prix pratiqués. »
5. Gestion locative
« Après l'achat, vous pourriez m'aider à trouver un locataire ? »
Réponse : « Notre mission s'arrête à la signature de l'acte authentique. La mise en location, c'est un autre métier avec d'autres compétences (rédaction du bail, état des lieux, gestion...). Je peux vous orienter vers des agences de gestion locative si vous le souhaitez. »
6. Démarches administratives personnelles
« Je suis à l'étranger, vous pourriez réceptionner mes meubles / faire les démarches EDF ? »
Réponse : « Je comprends la difficulté quand on est à distance. Mais ces démarches personnelles sortent de notre mandat et engageraient ma responsabilité de façon inappropriée. Il existe des services de conciergerie spécialisés pour les expatriés qui peuvent vous aider sur tous ces aspects logistiques. »
7. Conseil pour un tiers sans mandat
« Mon frère cherche aussi, vous pourriez juste lui donner un avis sur un bien qu'il a trouvé ? »
Réponse : « Légalement, je ne peux pas conseiller quelqu'un sans mandat — c'est une question de responsabilité professionnelle. Si votre frère souhaite être accompagné, je serais ravi d'échanger avec lui pour voir si on peut travailler ensemble. »
8. Avis sur un bien trouvé hors mandat
« J'ai trouvé ce bien par moi-même, vous pouvez juste me dire ce que vous en pensez ? »
Réponse : « Si le bien correspond aux critères de notre mandat, il entre dans le cadre de notre collaboration — envoyez-moi l'annonce et je m'en occupe. Si le bien est hors critères (autre secteur, autre budget), alors il sort du cadre de notre mandat et je ne peux pas intervenir dessus. »
« Est-ce écrit dans le mandat ? »
Si oui → on le fait.
Si non → on oriente vers le bon professionnel.
Cette règle protège le client (il a le bon expert), protège Home Select (pas de responsabilité indue), et protège votre temps (focus sur votre valeur ajoutée).
- ✓3 piliers : résiliable à tout moment, exclusif, honoraires au succès uniquement
- ✓Honoraires : 2,5% TTC du prix net vendeur, minimum 10 000 € TTC
- ✓Délais : 14 jours rétractation, 7 jours préavis résiliation, 3 mois exclusivité minimum
- ✓Protection : 6 mois sur les biens présentés après fin du mandat
- ✓Rédaction souple : "Paris, de préférence..." pour les secteurs
- ✓Présentation : tous les acquéreurs doivent être présents
- ✓Signature électronique via l'application Home Select
- ✓RÈGLE D'OR : ne jamais sortir du périmètre du mandat
1. Quel est le délai de préavis pour résilier le mandat ?
2. Le client trouve un bien dans un secteur non prévu au mandat. Que se passe-t-il ?
3. Quelle formulation est recommandée pour les secteurs ?
4. Combien de temps dure la protection sur un bien présenté après la fin du mandat ?
5. Quand les honoraires sont-ils payés ?
Module mis à jour : janvier 2026