B12 — Du compromis à l'acte authentique
Maîtriser toutes les étapes juridiques de la vente : préparation du compromis, délai de rétractation, conditions suspensives, suivi jusqu'à la signature chez le notaire.
- Vue d'ensemble : la chronologie type
- L'offre acceptée : que se passe-t-il ?
- Préparer le compromis
- Le jour de la signature du compromis
- Le délai de rétractation (10 jours)
- Les conditions suspensives
- La période entre compromis et acte
- La signature de l'acte authentique
- Les honoraires Home Select
- Quiz d'auto-évaluation
1. Vue d'ensemble : la chronologie type
Comptez en moyenne 3 à 4 mois entre l'offre acceptée et la remise des clés. Ce délai peut être réduit à 2 mois si l'acheteur paie comptant (sans condition suspensive de prêt).
2. L'offre acceptée : que se passe-t-il ?
Immédiatement après l'acceptation
- Confirmation écrite : L'agent envoie une confirmation d'acceptation par email
- Choix du notaire : L'acquéreur choisit son notaire (ou utilise celui du vendeur)
- Transmission du dossier : L'agent transmet les pièces au notaire
- Prise de RDV : Le notaire fixe une date pour le compromis (7-15 jours)
• Félicitez chaleureusement votre client
• Conseillez-lui un notaire si besoin (nous avons des partenaires)
• Coordonnez avec l'agent la transmission des documents
• Suivez l'avancement et informez le client de chaque étape
Un notaire ou deux notaires ?
L'acquéreur peut choisir son propre notaire, même si le vendeur en a un. Dans ce cas :
- Les deux notaires se partagent le travail et les honoraires
- Aucun surcoût pour l'acquéreur (les honoraires restent les mêmes)
- Avantage : votre client a un interlocuteur qui défend ses intérêts
Recommandez toujours à votre client de prendre son propre notaire. C'est gratuit et c'est une protection supplémentaire.
3. Préparer le compromis
Documents à fournir par l'acquéreur
- Pièce d'identité (CNI ou passeport en cours de validité)
- Justificatif de domicile de moins de 3 mois
- Justificatif de situation familiale (livret de famille si marié/pacsé)
- Attestation de financement ou simulation de prêt
- RIB pour le virement du dépôt de garantie
Documents fournis par le vendeur (via le notaire)
- Titre de propriété
- Diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz...)
- Documents de copropriété (règlement, PV d'AG, état daté)
- Taxe foncière
- Dernières charges de copropriété
Points à vérifier AVANT le compromis
☐ Surface Carrez : correspond-elle à l'annonce ?
☐ Travaux votés : y a-t-il des appels de fonds à prévoir ?
☐ Procédures en cours : litiges copropriété, impayés ?
☐ Servitudes : droit de passage, vue, etc. ?
☐ Urbanisme : le bien est-il conforme au PLU ?
☐ Situation locative : le bien est-il libre ou loué ?
Demandez au notaire de vous envoyer le projet de compromis 48h avant la signature pour le relire avec votre client.
4. Le jour de la signature du compromis
Déroulement type (1h30-2h)
- Accueil : le notaire accueille les parties
- Lecture du compromis : le notaire lit l'intégralité du document (environ 1h)
- Questions/réponses : chacun peut poser des questions
- Signature : toutes les parties signent chaque page
- Dépôt de garantie : l'acquéreur verse 5-10% du prix (par virement)
En tant que chasseur Home Select, vous pouvez (et devez) accompagner votre client à la signature du compromis. Votre rôle :
• Rassurer le client
• L'aider à comprendre les termes juridiques
• Vérifier que les conditions négociées sont bien reprises
• Ne PAS intervenir sur le juridique (c'est le rôle du notaire)
Le dépôt de garantie
| Élément | Détail |
|---|---|
| Montant | 5 à 10% du prix de vente (négociable) |
| À qui ? | Versé au notaire (compte séquestre) ou à l'agent (compte séquestre agence) |
| Quand ? | Le jour de la signature ou sous 48-72h |
| En cas de rétractation | Restitué intégralement dans le délai légal de 10 jours |
| En cas de désistement hors délai | Perdu (sauf si condition suspensive non réalisée) |
5. Le délai de rétractation (10 jours)
Ce qu'il faut savoir
L'article L271-1 du Code de la construction accorde à tout acquéreur non professionnel un délai de rétractation de 10 jours calendaires.
Comment ça fonctionne ?
- Point de départ : lendemain de la réception du compromis signé par LRAR (ou remise en main propre)
- Durée : 10 jours calendaires (week-ends et jours fériés inclus)
- Si le 10e jour tombe un week-end : reporté au premier jour ouvrable suivant
- Aucun motif nécessaire : l'acquéreur peut se rétracter sans justification
Compromis signé : lundi 10 janvier
LRAR reçu par l'acquéreur : mercredi 12 janvier
Début du délai : jeudi 13 janvier (J1)
Fin du délai : samedi 22 janvier à minuit
Mais samedi = week-end → reporté au lundi 24 janvier
Comment se rétracter ?
- Envoyer une lettre recommandée avec AR au vendeur (ou son notaire)
- Le cachet de la poste fait foi (pas la réception)
- Le dépôt de garantie est intégralement restitué sous 21 jours
Si votre client hésite, conseillez-lui de se rétracter dans les 10 jours plutôt que de perdre son dépôt de garantie ensuite. Mieux vaut perdre le bien que perdre 25 000 € ou plus.
6. Les conditions suspensives
Définition
Une condition suspensive est un événement futur et incertain dont dépend la réalisation de la vente. Si la condition ne se réalise pas, la vente est annulée et le dépôt de garantie est restitué.
Les conditions suspensives classiques
| Condition | Délai habituel | Détail |
|---|---|---|
| Obtention du prêt | 45-60 jours | La plus fréquente. Montant, durée et taux doivent être précisés. |
| Absence de préemption | 2 mois | La mairie (ou le locataire) peut préempter le bien. |
| Obtention d'un permis | Variable | Si travaux importants prévus. |
| Vente d'un autre bien | Variable | Si l'acquéreur doit vendre pour acheter. |
La condition suspensive de prêt en détail
Le compromis doit préciser :
- Montant emprunté : ex. 400 000 €
- Durée : ex. 20 ans
- Taux maximum : ex. 4,5% (hors assurance)
- Délai pour obtenir le prêt : ex. 45 jours
Si le taux indiqué est trop bas (ex. 2% alors que les taux sont à 4%), l'acquéreur risque de ne pas pouvoir justifier un refus de prêt et donc de perdre son dépôt de garantie. Veillez à des conditions réalistes !
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
- L'acquéreur doit justifier le refus (lettre de la banque)
- Il doit avoir fait des démarches sérieuses (au moins 2 banques)
- Si conditions remplies → vente annulée, dépôt restitué
- Si l'acquéreur n'a pas fait de démarches → risque de perdre le dépôt
7. La période entre compromis et acte
Ce qui se passe côté acquéreur
- Semaines 1-2 : Constitution du dossier de prêt, envoi aux banques
- Semaines 3-6 : Attente des réponses, négociation des conditions
- Semaine 7-8 : Réception de l'offre de prêt, délai de réflexion de 10 jours
- Semaine 8+ : Acceptation de l'offre, transmission au notaire
Ce qui se passe côté notaire
- Vérification des titres de propriété
- Demande de l'état hypothécaire
- Purge du droit de préemption (mairie)
- Demande des pièces d'urbanisme
- Préparation de l'acte authentique
Votre rôle de suivi
Hebdomadaire : Prenez des nouvelles de votre client par SMS ou téléphone
Points clés à suivre :
• Le dossier de prêt avance-t-il ?
• Y a-t-il des documents manquants ?
• L'offre de prêt est-elle reçue ?
• Le notaire a-t-il tous les éléments ?
En cas de blocage : Proposez votre aide pour débloquer (contact courtier, relance notaire)
Problèmes fréquents et solutions
| Problème | Solution |
|---|---|
| Retard dans l'obtention du prêt | Demander un avenant pour prolonger le délai |
| Document manquant côté vendeur | Relancer l'agent ou le notaire du vendeur |
| Droit de préemption exercé | Vente annulée, dépôt restitué (rare à Paris) |
| Vendeur qui traîne | Mettre en demeure via le notaire |
8. La signature de l'acte authentique
Avant le rendez-vous
- 48h avant : Le notaire envoie le décompte final (prix + frais)
- 24-48h avant : L'acquéreur vire les fonds au notaire
- Jour J : Vérifier que les fonds sont bien arrivés
Le décompte vendeur / acquéreur
L'acquéreur paie :
- Le prix de vente (moins le dépôt de garantie déjà versé)
- Les frais de notaire (~7-8% dans l'ancien)
- Le prorata des charges de copropriété
- Le prorata de la taxe foncière
Déroulement de la signature (1h30-2h)
- Vérification des identités
- Lecture de l'acte par le notaire (environ 1h)
- Questions/réponses
- Signature de l'acte par toutes les parties
- Paiement : le notaire procède aux virements (vendeur, agent, impôts)
- Remise des clés : le vendeur remet les clés à l'acquéreur
- Félicitations : votre client est propriétaire !
• Attestation de propriété (le titre définitif arrive 3-6 mois plus tard)
• Clés du bien
• Codes (digicode, interphone, parking...)
• Badges et télécommandes
• Compteurs (relevés EDF/GDF/eau)
9. Les honoraires Home Select
Quand sont-ils payés ?
Les honoraires Home Select sont payés le jour de la signature de l'acte authentique, par le notaire. Ils sont inclus dans le décompte acquéreur.
Comment ça fonctionne ?
- Le notaire inclut les honoraires Home Select dans le décompte
- L'acquéreur vire la totalité au notaire (prix + frais + honoraires)
- Le jour de la signature, le notaire vire les honoraires à Home Select
- Vous n'avez pas à réclamer le paiement à votre client
Vérifiez quelques jours avant la signature que le notaire a bien intégré les honoraires Home Select dans le décompte. En cas d'oubli, signalez-le immédiatement.
1. Quelle est la durée moyenne entre l'offre acceptée et la signature de l'acte ?
2. Quelle est la durée du délai de rétractation ?
3. À partir de quand court le délai de rétractation ?
4. Quel est le délai habituel pour la condition suspensive d'obtention de prêt ?
5. Quand les honoraires Home Select sont-ils payés ?
- ✓Durée totale : 3-4 mois de l'offre à l'acte
- ✓Dépôt de garantie : 5-10% à la signature du compromis
- ✓Délai de rétractation : 10 jours calendaires, sans motif
- ✓Condition suspensive de prêt : 45-60 jours
- ✓Accompagnez votre client à chaque signature
- ✓Honoraires Home Select payés par le notaire à l'acte